在建工程抵押详解.docx

在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为关于在建工程抵押的法律依据,《担保法 》未作明确规定。 最高人民法院 关于适用《担保法 》若干问题的解释第四十七条规定: “以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的,当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效 ”,该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。 根据民法物权原理,物权的成立与存在须以标的物的存在为前提。抵押权作为物权的法定内容之一,亦应遵循这个规则。而在建工程在完工以前,虽然已具备物的一些特征,但尚不具备完整意义的物质形态,显然不是完整的物建设部 《城市房地产抵押管理办法 》第三条将在建工程抵押限定为:抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的 土地使用权 连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据 《担保法 》司法解释、《城市房地产抵押管理办法 》及其它法律法规的规定,在建工程抵押必须具备以下几方面条件1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。 《物权法 》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保,也不能为自己其它用途的债务进行担保,而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法 》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押,对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证 。3、《城市房地产抵押管理办法 》明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、 建设用地规划许可证 和建设工程规划许可证三证的编号,故 在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时,正在建造的在建工程抵押,还必须取得 建设工程施工许可证 。4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的  25%以 上 , 并 已 经 确 定工程施工进度和工程竣工交付日期。把握问题一)在建工程抵押范围的界定。 根据 《城市 房地产 抵押管理办法 》规定,抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份1、 建筑物部分。 在建工程抵押物应包含尚未完工部分在内的项目整体 。理由是:(1)在建工程抵押权属于房地产期权,其性质不同于 《担保法 》上的 房地产抵押权 ;(2)在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程;( 3)房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值;( 4)仅仅以已完工部分抵押,不一定能够具备独立使用功能。当然,银行在确定抵押物价值时,应剔除尚未完工部分抵押物所需继续建造的资金。即抵押物实际价值等于拟抵押在建工程的整体价值减去尚未完工部分在建工程的价值。2、 土地使用权部分。 以整宗土地使用权不可分割作为抵押物 。办理在建工程抵押贷款时应把握在建工程及土地使用权整体作为抵押物的原则,在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围,而不应按分摊份额登记。(二)在建工程抵押物价值的确定。在确定在建工程抵押物价值时,可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估,在评估的基础上确定在建工程抵押物的市场公允价值。由于在建工程抵押尚有许多不确定因素,所以银行 在核定抵押物价值与实际可贷款额度的折率时应从