房地产工作流程篇.docx

项目开发指引手册第一篇 工作流程篇概念方案设计招标施工图设计单位招标第一章 项目开发流程第一节、项目开发流程土地获取(拍卖或协议)办理建设用地规划许可证市发改委项目立项规委会审批通过概念方案设计总图及建筑方案的审批通过(消防盖章、规划复核确认)地勘详勘报告签订土地认购合同办理规划用地红线图及规划设计条件缴纳土地款办理土地证环保局批文发改委批复节能报告建设局审查初步设计并备案施工图设计施工图预算          现场土方工程及边坡挡墙施工施工总包、监理招标、人防审批1、建筑面积预测报告2、物业公司招标备案3、地名证办理4、现场工程进度达到售房证办理的要求5、基础和主体验收报告施工图第三方审查通过建设局施工图审查备案施工图消防审查施工图规划局审核通过办理建设工程规划许可证办理施工许可证合同签订及备案办理质量监督委托缴纳建设工程配套费白蚁防治合同签订防雷施工图审查施工安全告知书地基处理工程施工施工总包进场施工准备进入总包施工结算程序总包财务结算预留质保金开工仪式及工程施工办理预售许可证及项目开盘工程竣工验收项目综合验收及办理竣工备案房产证大产权办理分户产权(房产证、土地证)办理项目财务总结算、税务清算业主预验房,前期物业管理业主购房款财务、税务结算业主接房、移交物业业主投诉问题受理第二节、开发流程各阶段工作描述一、土地的获取和办理《土地证》u 前提条件:签订国有建设土地出让合同u 办理结果:取得《土地证》u 过程关键:缴纳土地出让金1、 通过参加政府组织的土地拍卖会,竞标获取土地使用权。签订《国有建设用地使用权出让合同》(由“国土局土地利用科”办理,缴纳土地出让金、提供《拍卖文件》、《国有土地使用权成交确认书》复印件(原件备查));2、 由“国土资源调查规划所”出具界址点坐标表(提供《国有建设用地使用权出让合同》复印件);3、 由“城市规划设计院测绘所”出具地形图(公司缴纳测绘费用);4、 由规划局用地科出具规划用地红线图(在“交行政服务中心规划局窗口”领取,提供《国有建设用地使用权出让合同》复印件(原件备查)、《界址点坐标表》复印件(原件备查)交“行政服务中心规划局窗口”);5、 由“国土资源调查规划所”出具地籍调查表、面积界定通知、地籍图(提供《规划用地红线图》原件(电子文档)、《国有土地使用权成交确认书》复印件、签订《地籍图测绘》委托书、缴纳测绘费用);注:如土地出让金此时未缴纳,以下流程无法办理6、 “国土局土地利用科”报件(由“国土局土地利用科” 办理,将“国土局土地利用科”出具《宗地收支明细台帐》交“国土局财务科”出具“土地出让金发票”(有土地拍卖保证金票据的应在“土地交易所”将“土地拍卖保证金”转入“国土局”后才能出具),再将“土地出让金发票”(复印件)交回“国土局土地利用科”,由“国土局土地利用科”按照他们的组卷方式提交“行政服务中心国土局窗口”);7、 “国土直属分局”取件(由“国土直属分局”在“行政服务中心申请书》、《土地登记委托书》、《土地登记法人代表身份证证明书》附:“企业法人营业执照”“税务登记证”“法人代表及委托代理人身份证”复印件加盖公司鲜章,提供《地籍调查表卡》、《宗地面积界定通知》、《地籍图》、《规划用地红线图》、《规划设计条件》原件,“土地出让金税票”、《国有土地使用权供地预案》复印件);8、 “国土直属分局”送件(由“国土直属分局”将准备齐全的所有资料送至“行政服务中心国土局窗口”,等候出证);9、 “国土直属分局”取证(由“国土直属分局”在“行政服务中心国土局窗口”取证后通知领取《土地证》,缴纳办证费)。二、发改委立项办理及所需资料u 前提条件:取得《土地证》u 办理结果:发改委立项批文u 过程关键:资金证明办理发改委项目立项,提供以下资料:1、 公司法定代表人签署的《四川省企业投资项目备案申请表》;2、 企业法人营业执照副本复印件;3、 组织机构代码证副本复印件;4、 符合国家政策规定的资金证明;5、 土地资源局出具的项目用地意见(国有土地使用证复印件等);6、 规划局出具的项目规划意见(项目规划意见等);7、 经办人身份证复印件;8、 相关行业资质证明;9、 法律、法规和规章规定的其他材料。三、《建设用地规划许可证》的办理步骤及资料u 前提条件:取得《土地证》u 办理结果:取得《建设用地规划许可证》u 过程关键:现场地形图及测绘费缴纳在完成《土地证》办理的基础上方可办理《建设用地规划许可证》,并提供以下资料:1、建设单位的正式用地申请文件;2、建设项目的立项批准、核准、备案文件;3、《建设项目规划选址意见书》及国有土地使用权出让合同及规划设计条件原件和复印件(原件经报规划局政务服务处审验后退回);4、建设项目