安徽阜阳易景国际花园营销策划报告.ppt

阜阳易景国际花园
――营销策划报告
研展篇----市场支撑
业务篇----现场执行
策划篇----营销推广
企划篇----媒体广告
财务篇----费用核算
附件篇----数据补充
报告提纲
研展篇
----楼市政策分析
回顾2007年新一轮宏观政策调控措施
主要政策文件
政策内容与影响
2007年(第三轮调控)
1月16日国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。销售收入越高缴税越多、导致开发商定价心理发生变化,部分楼盘开盘价格修正,竞争环境恶劣
3月16日十届全国人大五次会议上,物权法得以高票通过
对住宅用地使用权期满如何续期,征地拆迁补偿,小区车位归属等问题以律法的形式明确。
6月12日上海市地方税务局《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》
个人交易成本,高端投资客户收益缩水
9月3日,最新预售规定(不超过3万平方米)须一次性申请预售许可证
防止开发商以少量多批的形式卖楼,缓解市场供不应求状态,抑制房价反弹
年内5次上调存贷款利率,%,抑制货币流动性,2008年仍将持续进行货币紧缩的调控政策
货币紧缩,增加投机者还款压力,市场流动性过剩局面得到一定程度抑制
10月1日物权法执行
物业税开征信号!持有成本增加,高档房是政策初期主要对象,高端客户预期改变、持币观望!
9月28日央行银监会《关于加强商业性房地产信贷管理通知》
已用贷款买房、又购买第2套(含)以上住房的,贷款首付不得低于40%,
12月5日下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;对已利用住房公积金贷款购房的家庭,再次向商业银行申请住房贷款的,按前款规定执行。抬高购房门槛,缓解供求失衡,稳定房价
2005
国八条:重在引导
做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费。
2006
国六条:政策强制性
9070政策
营业税政策
限外政策
住房建设规划
……
2007
重在执行
中低收入保障方向倾斜
房贷政策
物权法执行
货币紧缩
新预售规定
……
政策导向的变化
以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡
以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏,高档物业和投资型消费影响最大
此轮宏观调控与以往不同,是以货币政策来抑制消费,针对的是高档物业和投资型消费。同时有一些后续细则政策目前还未正式执行,势必影响到此轮政策的消化周期。
高档物业的业主多数是多套物业的业主,而此次的宏观调控继续抬高了购房门槛,使得他们投资成本进一步加高。
市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置,观望市场走势,寻求新的入市时机。
阜阳作为三线城市,受政策影响相对较小,然而政策的频繁出台客观上还是导致了整个购房气氛的变化。
结论:
----07年房产市场回顾
新建住房结构比例得到落实。
,%(经济房、集资建房、)。,,占预售房的32%。
房地产投资稳步增长。
2007年全市共完成住宅建设开工180万平方米,竣工170万平方米(其中城区开工90万平方米),完成住宅建设总投资18亿元,同比增长16%,在商品住宅供应中小户型商品房供应量大大提升;。
房地产市场交易活跃。
截止07年11月底,全市共办理房屋转移登记7799起,8098套(间),101万平方米,;他项权利登记6425起,7030套,,抵押额54亿元;其他登记312套,2万平方米。制发房屋权属证书17665本。商品房网上备案登记房屋13513套(间),。
2007年市场回顾
市场板块分析
市区一线板块,目前主力产品以小高层为主,客源相对层次在阜阳较高。本地客层占多数。
环二环板块,市场主力产品多层,是城市主要的中产阶级购房区域,客层中也有部分周边郊县客户。
开发区板块,产品以多层和别墅为主,客源多为周边郊县客户。
板块
均价
项目
社区组成
中心板块
3800
中央豪景
多层、小高层、高层
外滩国际城
多层、小高层、高层
东方第一城
多层、小高层
二环板块
(项目所在板块)
3300
电力明园
多层、小高层
依泉雅苑
多层