1、项目管理整体设想与计划“淀辉锦园”小区位于昆山市淀山湖镇淀辉路南侧、黄埔江路西侧,二条交通干道可急速联通镇、市中心,周边商业、文教配套齐全,为成熟型住宅小区,地理位置相对较为优越。“淀辉锦园”小区在规划上是由政府统一设计、由42幢多层总面积122500平方组成的动迁性质小区,小区为相对封闭型,住户主要为项目所在地的乡村人体;由于地处乡镇位置,老年人较多、人员生活习惯、空置出租等等原因,因此区内秩序防范、违控工作必须放在首位,我们要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合,利用现有的或改造加装智能化设施,对社区周界、出入口、公共场所、重要部位进行24小时监控。以训练有素的专业人员达到“有效”,从而防范、控制、处理各类突发事件。但是值得注意的是,过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制,会丧失住宅的舒适和方便感觉,取而代之的是壁垒森严的“监狱”感。如何恰如其分地做到安全又方便,确实是个难题。我们在物业管理过程中利用固定保安岗与流动保安岗通信设备,实现“移动通报制”、从业人员的文明规范用语、与社区联合加大宣讲等等方式来缓解此矛盾。由于小区住户老人较多、普通话交流有一定难度,因此对物业服务中客服人员要求较高,对项目客服人员的综合素质要求也较高,我们的主要服务管理员工要求会听、说基本方言,能够与业主沟通无阻因为生活的习惯而出现的一些违章搭建,我们将会在事出苗头之时既管制住。同时定期地对住户进行各种形式地宣传工作。组织起小区内有威望的业主讲解新的生活居住方式。通过客户调查,来相应增加一些实用功能的公共设施,如开设露天健身设施、老人活动室、艺术园艺塑品、信息栏等,联合或配合好社区组织相关活动以沟通物业公司、业主、社区之间的情感,提高物业管理成效。二、项目管理的方案与制度根据此项目小区的特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思路;在管理与服务的过程当中,我们将建立一套适应老旧小区物业管理模式,坚持做到高标准、严要求的科学化、规范化的现场管理。项目负责人现场指挥,实行公司垂直领导下的项目经理负责制的内部管理模式,项目负责人现场执行公司的物业管理服务计划,现场组织指挥各项工作,并随时与业主、社区沟通联系,收集业主方和社区的意见、建议,及时作出工作计划与服务内容、方式的调整以适应业主方的要求。服务的制度化、专业化、标准化。建立健全相应的规章制度,以制度促进管理,员工配置要严格遵守合同及专业的要求,定期组织对员工进行业务培训,以保证员工素质与现场作业能够符合业主和社区的要求,制定严格细致的服务质量与考核标准,从而为业主方提供制度化,专业化、标准化的服务。物业管理人员素质的差异首先决定了小区物业管理的品质,因此在项目小区物业管理团队人员的选择上,我司将选用具有中高端住宅型物业管理工作经验的人员,利用他们良好的沟通服务意识,来增加物业服务的内在品质,将一些动迁小区只是简单地扫地、看门等等提升至更加专业、人性化地管理服务标准。通过高水平的物业服务管理将老旧小区提到一个较高的层次上,实现低消费投资,高价值体现,将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。项目建立严谨的财务管理体系、规范运作、账目清晰,建立健全各类物业管理资料、制度、档案,设立公示24小时业务服务电话,各工程人员按规统一着装、言行规范、挂牌上岗,每月定期向主管单位(甲方)
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