“东方明珠”城市花园营销.doc

“东方明珠”,为原蚌埠市造纸厂地块,北至新淮路,南至凤阳东路,西至解放三路,东至蚌埠监狱、橡胶厂和干警宿舍。,东西宽50-190米,南北长408米,较为规则的两个相连的矩形。:55350平方米建筑面积:98041平方米容积率::精品资料网(话:020-39603888值班手机:**********提供50万份管理资料下载3万集企业管理资料下载1300GB高清管理讲座硬盘拷贝绿化率:%建筑密度:30%住宅建筑面积:86395平方米住宅总户数:818户商铺建筑面积:7691平方米公建物管楼:1976平方米门楼:1440平方米业主俱乐部:509平方米配套公建面积:1500平方米停轿车位:,其建筑风格、环境艺术、房型设计均为蚌埠最高档次,就其项目本身可称为目前蚌埠市“规划设计最先进”的大型住宅小区。、劣势分析(内部环境分析)1、地块优势:1本案规模大,为目前蚌埠市二类地段内最大的房地产开发项目,利于环境的营造和社区氛围建设;2无回迁户,易于规划设计;3区域排斥率低(%),有24%的潜在购房者愿意在本案区域内购房;4周边无大型开发项目(除距离本案2000米处的光明花园),不存在同类型的直接竞争者。劣势:1地块形状较差,进深较深,东西过窄,部分组团规划难度较高;2本案处于二类地段的边缘,区位价值认同度低,“T”字形的蚌埠城区形状,使本案离市中心的心理距离远;3居住和商业档次低。2、规划设计优势:1在规划设计上为蚌埠目前最先进的楼盘;2部分组团的景观较好,可形成部分豪宅概念,提升本案的档次,并可利用“羊群效应”,吸引目标消费群;3多种设计新概念(点式、错层、八角窗等)的导入,与目前蚌埠的规划档次形成强烈的对比;4景观设计、外立面设计比目前蚌埠的房产提升了几个档次。劣势:1容积率较高,部分组团景观价值不高;2南北过长,因本案为全封闭式管理,部分楼宇进出小区的距离过长。3、交通优势:1位于东西交通主干道凤阳东路边,交通畅通无阻;2与火车站、汽车客运公司、汽车客运中心相近,出行方便。劣势:1公交车较少,双向通过本案的仅1路和城市小公交。4、周边环境优势:1周边已建成居民区,居住氛围浓;2凤阳东路上的商业氛围较好,已形成装潢、建材一条街,利于本案商业价值的提升;3民风较为淳朴。劣势:1污染严重,车辆、大明沟市场、蚌埠橡胶厂、周边浴室等多重污染;2蚌埠监狱造成负面的心理影响;3周边无景观和景区;4周边无高档建筑,周边居民区档次低,居民收入不高,对本案档次有一定影响。5、生活配套优势:1生活配套较为齐全;2学区较好,有蚌埠市三中和师范附小两个蚌埠市较好的学校;劣势:1生活配套档次较低;2生活环境在蚌埠市居民中的印象较差,仅有27%的居民认同本案周边的生活环境(认为本案生活环境好或较好);3区域内无大型的超市或购物中心。6、价格优势:1由于蚌埠已有最高价为2600元/平方米的房产,且相近区域的光明花园的二期均价亦为1900元/平方米,消费者对房价有一定的程受能力;2与本案的可比项目空缺,使房价缺少参照。劣势:1由于本案的成本较高,其售价将大大高于本案的区位价格,因价格为房产销售的最明感的因素,必然会影响本案的售销;2消费者对本案地块的心理价位与本案的目标价位差距过大;3本案周边房产的价格均价仅为1200元/平方米,其房改房出售价格为1000元/平方米左右,会影响本案的定价策略。7、开发商优势:1由于本案的规模和在当地的地位,使开发商已具有了一定的知名度;2在资金实力上优于当地的开发商;3来自房地产开发先进地区——浙江,在开发理念、经营方式上领先于当地的开发商。劣势:1在当地无开发过的项目,房产开发在当地的知名度不足;2本案涉及的资金量大,对开发商来说压力较大。(外部环境分析)机会:1、蚌埠市开发商现状及开发规模蚌埠的开发商因其资金实力不足,大多进行短期和小型项目开发,一些大型规划项目也是多个短期小型项目的组合,在整体规划上由于为了分期开发而引起整个规划的整体性不足,在蚌埠还未大型房地产项目一次性开发的先例,本案的一次性开发将对整个蚌埠的房地产市场引起一定的震动,利于本案的造势。本案的规模和开发方式将是本案的重大卖点,作为本案与其它开发项目的重大差异,可在营销上作一些较大的动作。本案的规模已可作为蚌埠市房产消费观念的引导者,可在一定程度上改变蚌埠人的房产消费习惯。2、物业空缺蚌埠的大型中、高档多层住宅小区很少,目前仅有光明花园一个项目(