北京别墅市场调研报告.doc

目录
一、北京市别墅市场分析 3
(一)政策分析 3
(二)别墅供需情况分析 3
(三)别墅市场结构分析 4
(四)别墅地域分布 5
(五)北京市别墅板块分布 6
(六)楼盘横向对比分析 8
二、楼盘个案分析 13
(一)代表楼盘——龙湖·滟澜山 13
(二)代表楼盘二—Moma万万树 15
三、会所分析 17
(一)建筑面积 17
(二)配套设施 18
(三)产权所有及经营 19
四、总结与风险分析 20
(一)总结 20
一、北京市别墅市场分析
备注:由于时间有限,仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别市场口碑较好的项目,共计14个。 
(一)政策分析
•2006年5月30号,国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,要求从即日起,一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续,并进行全面清理。
•2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。”
•国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录(2006年本)》、《禁止供地项目目录(2006年本)》,分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目()"列入其中。
• 2006年6月13日中国地交会上,国土资源部有关负责人对别墅下了定义,指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。
2007年,在《外商投资产业指导目录(2007年修订)》中,“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。
2008年1月,国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》,规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率,明确单位面积内所建住宅的套数和套型。该政策出台后,北京市近日发布建设用地标准,,,节约用地将成为今后政策调整的重点。
(二)别墅供需情况分析
2008年1-10月,北京别墅市场整体供应与2007年基本持平,约103万平方米,套数约为3224套,占住宅总供应量的4%左右,同期北京别墅的销售仅1769套,不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177套的成交量,较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。
2009年1-3月,受到经济利好刺激,北京别墅销售成交量开始回升。2009年3月份,北京市别墅销售套数为370套,%,成交面积超过13万平方米,%,成交总金额将近15亿元。
(三)别墅市场结构分析
2008年在售别墅项目中,独立别墅项目占有绝对比例,达到54%。联排和双拼达到32%,叠拼所占比例为10%。由于别墅用地日渐稀缺,独立别墅资源日渐稀缺,联排、叠拼、双拼等别墅类型的项目将成为供应的主流。
据调研,2009年第一季度热销别墅并不集中于顺义中央别墅区或西山别墅区等传统别墅区,均位于东部泛CBD别墅区、潮白河别墅区和城南别墅区等区域,户型多在250-400平方米之间,价格相对较低,适合中产阶级人群的需要,且这部分群体的日益扩大,为这种经济型别墅市场提供了充足的客源。因此,未来的别墅市场将会向经济型别墅方面发展,联排、叠拼、双拼等别墅类型的项目将成为供应的主流,未来城近郊区别墅将可能成为中产阶层的第一居所。
2009年上半年北京共销售别墅1244套,总成交面积高达52万平方米
(四)别墅地域分布
2008年北京市在售别墅项目中,中央别墅区项目有23个,居所有别墅区域第一位。中央别墅区、京南别墅区、西山别墅区、奥北别墅区四大区域所推别墅项目占所有区域的比例接近60%。2009年这四大区域依然是别墅推出的主力区域。
(五)北京市别墅板块分布
1、北京市别墅板块分布图
1
市区
2
亚北
3
京昌沿线
4
马坡
5
天竺香江
6
通州
7
亦庄
8
黄村
9
西山
10
怀柔密云

目前,北京别墅共分为10大板块(当地业内普遍分法),这些别墅分布总体上呈现板块式分布格局,各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的区域板块特征。
大多数别墅项目主要集中于西部和北部,南部由于历史原因发展缓慢,虽然近期房地产有了一定发展,但与西部和北部相比,具有较大差距。
2、北京别墅板块分布特点
板块
分布
地理位置
自然环境
交通条件
代表楼盘
亚北
亚运村北
环境优美,小汤山温泉,部分项目临温榆河
立汤路,六环路
纳帕溪谷、moma万万树等
京昌沿线
昌平区京昌高速公路沿线及