南京项目-PARK公馆百家湖湾.ppt

百家湖湾·私家典藏项目初步营销策略项目定位初探项目特性分析项目市场环境提要江宁整体市场状况岔路口板块将军路板块东山板块大学城板块百家湖板块江宁楼盘的“排头兵”,地理位置优越,紧邻秦淮区,地铁(轻轨)的规划更让岔路口板块交通更占有优势,但整体规划较差,景观及综合环境相对较为杂乱。是江宁最新崛起的高尚居住区,也是南京别墅最为集中的区域,主要围绕翠屏山山景资源进行产品打造。百家湖板块(本项目所在板块)是江宁楼市较早开发的一个区域。主要围绕百家湖一圈进行开发,并借助湖景资源进打造了一些高端别墅及高档公寓住宅,目前开发过半,由于有湖景及多方面的条件优势,江宁区政府一直把百家湖板块按照“江宁地区名片”的定位来进行打造,小户型产品的空白供应带。属江宁全新板块,主要依托大学城的发展而逐渐发展而成,该板块楼盘主要以武夷绿州和21世纪现代城为代表是江宁房产开发较早的区域,主要依托东山镇的经济发展及人气等多方面资源,相关配套都趋于齐全。目前已基本形成一个成熟的居住板块。江宁主城区可分为五大板块——市场环境江宁小户型住宅市场特征江宁小户型以往通常都涵盖于大社区内,仅占社区体量的一小部分,物业类型多为多层和小高层,近期开始出现以小户为主项目,产权式酒店基本处于空白;以平层为主,现阶段产品供应类型开始呈现由传统平层向个性户型的过渡,后者目前在江宁市场接受度尚可;市场供应量较大约15万,预计今年、明两年可能开盘的小户型项目共有20多个,市场供应约12万。江宁片区小户型住宅项目的销售势头旺盛,据不完全统计,推出3000套的小户型住宅项目已销售2000套左右,市场需求量较大;江宁小户型住宅市场主力户型以一室一厅为主,户均面积约为50平方米左右。面积在40-50平方米的小户型约占总量的50%左右。从需求套型面积看40-60面积段消化最快,可以看出该面积段户型市场接受度较高。小户型从毛坯房层面上看板式住宅均价主要集中于3500~3800元/平方米左右,标装小户型项目一般较毛坯房高出400~500元/平方米;物业特征产品类型供应情况市场需求价格水平面积特征市场环境项目初步营销策略项目定位初探项目特性分析江宁市场整体状况提要百家湖项目区位环湖高尚社区凤凰港片区酒楼食市规划中购物广场规划中酒吧一条街本项目位置白龙广场银行假日百货高新产业园国际美食广场环湖高尚社区N环湖高尚社区项目分析区域内以高尚住宅为主,兼顾投资物业概念,市民对整体片区认同度较高,人文形象良好。所在区域整体形象优越的区域气质和发展潜质!项目分析内在特质不利市场环境有利STRENGTH优势WEAKNESS劣势OPPORTUNITY机会THREAT威胁片区价值:已在市场上得到较高认同。环境景观:百家湖集各种景观组合、环境成熟人文氛围:环湖社区聚集,高尚人文气息突出。商业配套:凤凰港内具备大型的购物中心,酒吧街等休闲娱乐配套一应俱全。升值潜力:地铁规划建在项目旁,升值潜力大。生活配套依赖外部提供片区环境和周边物业尚在建,未形成统一形象,视觉效果不理想。影响买家信心项目地盘素质在整个环湖片区中综合条件中等,同片区市场供应竞争多。稀缺性水景资源:环湖可供开发土地稀少,湖景项目具有稀缺性发展机会。地铁沿线升值机会配套完善机会:江宁开发区市场配套方面获得政府大力支持,迅速提升生活环境。江宁开发区新增供应增长迅猛、消化增速有限,供求对比面临一定的矛盾。江宁城区开发已近三年,客户新鲜感较难激发。国家对楼市的宏观调控政策,易造成市场的持币观望效应。本项目的开发对凤凰港的依附度较高,片区内多个重点物业的招商经营进度和成功与否,对本项目影响太大。SWOT分析项目分析不利有利STRENGTH优势WEAKNESS劣势OPPORTUNITY机会THREAT威胁SWOT分析交互分析市场环境内在特质克服劣势,把握机会!项目分析