商业综合体解析前言——开端?1998年底,中国房地产市场第一次住房制度改革,房地产商品化开始;?2000年伊始,住宅开发热潮开始成规模化兴起;?住宅地产的乐趣——杠杆开发(有趣的利润模式);?权利与义务的关系——所谓住宅配套商业(早期公建);?商业地产的乐趣——近似成本、翻倍收益(一铺养三代、与住宅的不同作用);简述中国商业地产历程?住宅同商业地产的开发利润比对——2002年一线城市标准;住宅启动资金单方:1000元/平米开发单方成本:3000元/平米单方售价:6000元/平米启动资金利润率——300%(该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖,仅作表述示意)商业(住宅底商)启动资金单方:1000元/平米开发单方成本:4000元/平米单方售价:10000元/平米启动资金利润率——600%?为什么有人愿意加价投资商业?——2002年一线城市标准;住宅——100平米购置成本:60万每月出租房租:2500元投资回报率:5%回报年限——20年(该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖,仅作表述示意)一个愿打、一个愿挨商业(住宅底商)——100平米购置成本:100万每月出租房租:7500元/平米投资回报率:9%回报年限——11年?2005——2008年,商业地产进入巅峰期,无序开发兴起,城市综合体出现;?2009——2010年,商业地产进入减速期——减速的实质;?2011年,商业地产出现历史性机遇——房地产政策改革与宏观调控;——,每天卖100听;,每天还卖100听;经营未提升、租金上升有限,售价却翻了好几倍。投资商铺的回报率大幅缩水?2002年底,商业地产开始作为独立行业出现(商业用地立项、40、50年产权);好消息和坏消息,先听哪个??一、受政策性干扰小;?二、防御性资产、充分抵御通货膨胀(案例:10亿现金的波动价值);?四、可随时低息融资(经营贷模式);?五、可令资产形成几何级数扩张;?六、组织优势明显、利于企业低难度接班;?七、一旦形成规模化复制,有可能创造“无视”政策、“无视”成本、“无视”竞争的霸王企业(资产证券化);一个好消息——商业地产的优点?三、租金利润丰富、且能够持续增长(案例:XD-CITY月租200美元/平米);?一、商业地产入行专业门槛稍高——人才通常需要大量失败案例去培养;一个坏消息——商业地产的缺点?二、商业地产对于相关资源的控制难度比较高——需要大量商户及投资资源;?三、商业地产对于资金的需求量非常高——难以实现短期套现;?四、商业地产前期风险超高——前期设计及定位失手、后期极难挽回。商业地产项目操作的成败关键在于——项目班子拥有专业化的人才——人才是商业地产项目操作的核心前提
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