北京回龙观房地产市场调查报告_37P_2012年_项目分析_物业建议.ppt

回龙观项目市场调查报告回龙观项目市场调查报告2012-2-42012-2-4123中央政治局:坚持房地产调控不动摇中共中央政治局2011年12月9日召开会议,分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调,明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。1、房地产政策层面20112011年政策解年政策解读:读:以金融政以金融政策和限购政策策和限购政策为主,对市场为主,对市场影响巨大。影响巨大。452、宏观经济层面67892011年,在宏观调控政策的压力下,北京市房地产投资增幅大幅回落,市场交易放缓,房屋与土地交易价格双双松动,总体市场明显降温。房地产投资增幅大幅回落。保障房建设大力度推进,房价涨幅持续回落。全年销售商品房1440万平方米,%;其中销售住宅1035万平方米,%。,%。,%。销售政策性住房422万平方米,%。12月份,全市新建住宅价格同比上涨1%,,;从环比看,%,已连续两个月环比下降。二手住宅价格同比下降2%,连续两个月同比下降。2011销售面积大幅缩水、新房库存增速加快、降价新盘史上最多、二手房成交量跌幅最大……经历了深度调控,2011年楼市交出了一份份“最”账单。作为调控政策执行力度最大的城市,北京房价下调的项目和幅度也领先于全国。 新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“两限”,即限购、限贷政策导致购房需求不足。与此同时,信贷政策收紧,央行年内6次上调存款准备金率和3次上调贷款利率,取消房贷 优惠利率,进一步加剧购房者观望情绪,购房者举棋不定,拉长了成交周期。102012前瞻? 房屋销售量回升缓慢2012年限购政策持续,使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在逐渐成交中消耗,而且预计需求将越来越少。 据了解,北京限购政策全国最严厉,使得自住需求占比九成以上,投资离场。贷款政策继续维持一定力度,刚需难以入市。而且,随着调控政策的延续,市场需求对价格下调的幅度期望值越来越高,“买涨不买跌”的心态很可能使得价格下调难以换来成交量大幅回升。?房价下调幅度或加大 对于房价走势,2012年房价继续大幅下调已成一个大概率事件。北京市按照中央的决策部署坚持房地产市场的调控,限购政策不放松。“促进房价合理回归,从以前的抑制过快上涨,到现在的合理回归,说明了调控的目的已经改变。目前下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。”北京作为调控政策执行力度最大的城市,房价下调的项目和幅度也领先全国,目前来看拐点可以说已经明显出现,预期在未来6至12个月内,房价还有可能出现10%至20%的下调。?新城降价新盘将增多 地铁不仅缩短了城市的空间距离,改变了人们的生活方式,也改变了城市的发展格局。2011年,总里程达108公里的5条地铁线(房山线、大兴线、昌平线、顺义线、亦庄线)相继开通,北京郊区进入城市副中心的蓝图由此展开。 不仅如此,预计在2012年,郊区新盘供应量也将大涨,在全市占比份额也将继续达到历史新高。在已经库存积压的情况下,潜在供应量将影响在售项目,推动价格进一步下调。