新土地管理法解读.docx

新《土地管理法》的最新解读中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议2019年8月26日通过修改《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地管理法)、《中华人民共和国城市房地产管理法》。近日,网络媒体新闻有关《土地管理法》修改的最新解读和实时评论可谓百家争鸣、汗牛充栋、不一而足。笔者也发表一些自己的观点和看法。这次法律修改已经酝酿了十多年,一些“重大突破”其实在理论界早有共识,一些网络风云人物也在论坛发表过相关论调,在网络上广为流传。国家之前也在部分地区进行了试点与实践,多数还写进了2014年12月中办、国办印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(以下简称《意见》)和2015年3月原国土资源部印发的《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》(以下简称《细则》),最终能够上升为法律可谓水到渠成。第一个“意料之中”:允许集体经营性建设用地直接入市。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定,明确“土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。同时规定了入市条件(虽经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意)、入市土地权能(受让集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押)以及后续管理措施等。集体经营性建设用地入市在广东、安徽等地已有十多年探索试验,实践基础扎实,上述修改规定也与《意见》和《细则》的表述基本一致,当属“意料之中”。但法律修改彻底解决了集体经营性建设用地入市的合法性问题,向着建立城乡统一的建设用地市场迈出了关键一步,将释放巨大的集体建设用地资源和资产潜力,对城乡一体化发展、乡村振兴战略实施将起到重大推动作用,可以说是此次修法的最大亮点。第二个“意料之中”:积极稳妥改革土地征收制度。新《土地管理法》对现行土地征收制度作出了多项创新和完善。一是落实宪法关于土地征收的规定,在新《土地管理法》第 45条中首次对土地征收的公共利益进行界定,明确因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等 6种情形,确需征收的,可以依法实施征收。二是落实被征地农民的知情权、参与权和监督权,在新《土地管理法》第47条中明确将原来的征地批后公告改为征地批前公告,多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的,应当召开听证会修改;征地报批以前,县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。三是将 2004年国务院 28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的政策要求上升为法律规定,在新《土地管理法》第 48条中确立征收土地应当公平、合理补偿的原则,并明确以区片综合地价取代原来的年产值倍数法,在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上,增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用。征地制度改革社会争议较大,法律修改在缩小征地范围、完善征地程序、建立多元保障机制等方面取得了重要进展,同时对重大问题充分考虑改革的复杂性,结合现阶段实际作了审慎处理。比如,对城镇建设用地范围内政府实施的“成片开