土地使用权出让.ppt

第三讲第三讲土地使用权取得方式土地使用权取得方式一、土地使用权出让基本规则一、土地使用权出让基本规则二、土地使用权的取得方式二、土地使用权的取得方式三、土地使用权的合同及违约处罚三、土地使用权的合同及违约处罚一、《案情介绍》一、《案情介绍》 2000年4月,由村委会作为转让方,由房地产公司与集团公司作为共同受让方,三方签订了土地使用权转让合同。合同规定,村委会将其集体所有的土地50亩转让给房地产公司和集体公司,每亩转让价格40万元,转让价总计2000万元。合同签订后,集团公司按与房地产公司的约定,向村委会拨付了2000万元地价款。随后,房地产公司开始着手进行开发项目的报建工作。经疏通各种关系,获取了规划许可证和建设工程开工证。2000年底,房地产公司要求集团公司拨付工程建设款,集团公司于2001年2月又向其拨付了3800万元。房地产公司遂开始开发项目的建设。后国家出台了宏观调控措施,市政府开始对房地产业清理整顿。某商住城被确定属于非法用地开发项目,被勒令立即停建。问题问题1、房地产公司、集团公司与村委会订立的土地使用权转让合同合法吗?2、集团公司可以通过什么样的合法途径,取得土地使用权?一、一、土地使用权出让土地使用权出让1、定义:是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者,由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。2、性质:既是行政行为又是民事法律行为。3、法律关系中的主体和客体。二、土地使用权的取得方式二、土地使用权的取得方式1、出让:以合同的方式,通过支付一定出让金,一定期限内具有排他性土地使用《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2、划拨:最主要的特征是行政性、无偿性和无期限性。3、国有土地租赁三、土地使用权出让合同三、土地使用权出让合同及其违反后果及其违反后果1、土地使用权出让合同(1)形式:国家有专门的土地使用权出让合同文本——《国有土地使用权出让合同》(2)内容:A、自然状况的描述;B、使用权出让期限;C、出让金及其支付方式和期限;D、土地使用条件;E、违约责任、争议解决方案。(3)双方义务与权利:A、义务:受让人支付出让金,出让人提供合同;B、权利:任何单方违约另一方都有权终止合同和提出赔偿。22、改变土地使用方式的后果、改变土地使用方式的后果处罚措施:警告、罚款直至无偿收回土地使用权特例:如果受让人征得出让人及相关主管部门的同意,可以签订使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,以改变土地用途。四、土地使用权登记四、土地使用权登记我国法律规定:“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。”原因:由于登记之前受让人只享有债权,不具有对抗他人的效力,如果第三人不知情,与原出让人签订合同并获得登记,那么原受让人并不能因为其订立出让合同在先而对抗新受让人,主张新受让人的使用权无效。因此当事人必须履行登记手续,才能确保自己的权力。小小结结?土地使用权直接获得方式有出让、划拨和国有土地租赁三类。?要签订《国有土地使用权出让合同》,还必须履行土地使用权登记手续,即取得土地使用证。五、土地使用权的其他取得方式五、土地使用权的其他取得方式1、土地使用权转让2、土地使用权出租