商业地产招商运营分析.docx

以“商业+”为核心,打造全新生活方式一、 商业地产背景说明近几年来,商业地产运营两级分化十分严重,其中一部分商业地产运营十分糟糕,商场空置严重,长期陷入“租不抵营”的境遇当中。而另一部分商场经营效果较好。因区别于住宅“拿地,开发,销售,结算交付”,商场的开发本身就较复杂。商场的开发和经营涉及规划,定位,招商,运营这样的全链条。如果只是建造并销售,很可能造成供给结构和商家需求不匹配的局面。由于总量过剩,不少商场实际上处于门可罗雀的状况。因消费时代的变革,国内所有商业体系已经开始从传统的“供给者”角色,开始全面向“服务者”角色开始转换。商业地产因受到多重因素的影响,其中包括经济增速放缓、居民消费增速放缓、奢侈品消费长期低落的系统性冲击。其中互联网对居民消费行为的影响最大。在互联网时代,线下企业想吸引消费者,“文化+体验”的策略尤为重要。与此同时,服务和体验在商业地产的运营中日渐重要。围绕餐饮、健康、主题、文化、科技、旅游、运动、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进招商运营重心,已经成为了商业地产商的共识。企业不断追求增加更时尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商业元素,以此来吸引更多人流。二、 招商运营分析虽然国内众多商业地产运营都在探索更多的体验性元素来加入商场运营当中,但效果普遍不佳,国内商业地产运营目前还是较多的受制于地段、交通便利性、品牌效应等因素影响。还未正式达到“体验式服务”这一步。现对商业地产运营简单分析如下。商业地产运营过程中,主要分为两大阵营,分别为“需求侧”与“供给侧”,需求侧为入驻商户,供给侧为商业地产运营方。传统运营模式下,主要着眼于“需求侧”的招商为主,完全忽略了“供给侧”改革创新的重要性。依据运营模式进行改变,现提出以“商业+”为核心,从“供给侧”思考,打造全新生活方式的招商运营模式,以达到为消费者提供“极致体验”为目的的招商运营策略。进一步深入影响消费者心理,为消费者打造一个“购物可以来、吃饭可以来、娱乐可以来、运动可以来、散步可以来、旅游可以来”的“综合体验馆”。三、 何为“商业+”“商+”即商业+文化+旅游+科技+健康等等,综合性的商业集群效应模式。从“供给侧”的角度出发,通过改革创新,不固守传统商业模式,不单纯比拼价格,开始强调有品质的生活方式,将体验做到极致的商业运营模式。如今主题化商业项目已经在全世界遍地开花,案例不胜枚举,现以日本大阪难波公园为例。日本难波公园,在城市绿洲中逛街大阪是日本的第二大城市,古时又叫难波,它东接历史悠久的京都和奈良,西连神户,在保留着丰富历史古迹的同时,也有着现代的一面。大阪难波公园(Namba Parks)是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑,名称中有公园其实并非传统意义的公园。进入难波公园后,会让你以为自己来到了一个生态绿色公园。室内室外的空间界限被打破,因地势而打造的“峡谷”内有一条“8 字形”倾斜上升的通道,一路精心设计出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受,更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜。”从街道地平面上升至 8 层楼的高度,层层推进、绿树茵茵。其中心区域是三层的“豪华购物广场 ,商场业态非常丰富,从餐饮、服饰、珠宝,到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等等,包括了上百家专业的时尚商店和餐厅。四、 分析与总结近几年来,国内商业地产也在不断进行变革与创新,也开始尝试以“文化