土地抵押贷款风险防范.doc

土地抵押贷款风险防范.doc:..土地抵押贷款风险防范款是指借款人将上地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。土地抵押贷款通过土地抵押來套取贷款已经形成了一个新的金融学概念一一土地货币。山于政府対土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的口幅波动,这个土地货币是一种风险货币,银行隐含着Li大的风险。目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下儿个方面:一是评估风险。以土地使用权作为贷款抵押需要小介部门评估,受中介部门评估趋利性影响,往往会出现高估地价现彖。如有的中介部门为了多收取评估费,故意高估地价,有的以贷款金额倒佔地价,使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构,他们的评估具有高度的垄断性,人部分机构评估tJ的是为了收费,其评估费用不仅较高,而口很不公平公止,只要评估人愿意付款,一般均能按评估人要求,设定评估价值,致使纯十地抵押贷款评估失真。二是地理位直风险。日前客八到银行申请办理抵押贷款的土地,多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地,有的地处城审边缘地带,有的虽处城市开发区,但所处地理位置偏僻。三是规划变更风险。当前城市尚耒开发的上地,在规划问题上许多地方存在较大的变更性,特别是屮小市县城镇尚未开发的土地,其变更频率更高,许多商业银行贷款抵押的土地,常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、対征用土地补偿规尢的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停,陡增了部分土地抵押贷款的风险。四是开发风险。据调查,当前开发商贷款购买的土地,除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外,有相当部分存在投机性质,有的等待土地价高后出让,有的等待厉价上涨后再开发,抵押贷款土地“长闲不用”,在少数地方形成了“圈地运动”,并使一些土地被“搁荒覽五是冋收管理风险。一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后,不按约立归还银行土地抵押贷款,而是把土地抵押贷款挪作他用,重新去开发新项目。目前银行应対发放“纯土地叩勺抵押贷款要慎之乂慎,其中除要严格审杳借款人是否具有开发资质和能力等条件外,当前重点要把好“三关二一是土地价值关。二是土地的地理位置关。三是时间关。银行还需加强“纯土地”抵押贷款管理。除要全而清理,通过多种手段,确保所抵押的土地在国家规定的期限内开发使用外,对超过规定开发时问的贷款,各基层行要采取措施加紧收冋,避免因逾期使用开发而遭没收之尴尬。银行要加人力度做好十地抵押贷款的冋收。要采取银行与银行之间合作,银行与企业之间的介作等多种手段,防止土地抵押贷款长期体外循环,做到担保抵押的土地一口开发,就要立即从开发贷款或其开发收入中收冋土地扌氐扌甲贷款。商业银行土地抵押贷款Z风险防范一、以土地抵押发放的房地产开发贷款IT前银行与开发商合作的理想模式大多是,开发商取得土地证,将土地抵押给银行取得贷款,房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理,其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权,在没有开发前是有实在价值的,但一旦开发以后,则咲价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的,实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不述贷款,很行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款