温泉度假村投资策划与规划设计.docx

温泉度假村投资策划与规划设计一、温泉资源分析温泉有几个名词,地热、矿泉、温泉。地热是从能量、温度的角度来考虑,大于190度的叫高温温泉,中温温泉是90-150度,低温温泉是90度以下。地热在我国非常有基础,已经有很多地热发电站。矿泉从化学成分来讲,有饮用矿泉水的标准,温泉则是:地热加温泉。温是热,泉是治疗。由于目前关于温泉的定义国家没有标准,那么这个行业就比较乱。中国的温泉资源据统计有3000多个,主要分布在云南,西藏,广东,四川,福建,这几个省份已经占全国的四分之三。大家在做市场的时候,对资源的分布需要有个大概的了解。通过对温泉资源的分析,我们在投资过程需要了解的有八个问题:是水温,水温决定成本,水温的高低对投资商影响很大,水温过低,需要加热,这就增加成本;是水量,水量决定规模,上规模的开发,水量是核心;是水质,水质决定品质,它的化学成分决定疗效和适合人群;是温泉资源的可持续发展,是战略问题,现在开发商很少做热平衡的测算,有多少顾客就收多少顾客,没有考虑承受能力;是政策问题,因为温泉水有腐蚀性,温泉水怎么排放还没有相关政策来控制。是矿产资源问题。很多地方政府打温泉主意,把温泉归为政府所有,如果要上一个温泉项目,动辄就得几千万的入门费,大家如果想做温泉得赶快上,要不然过几年都花很多钱去拿温泉开发的“牌照”了;是钻探问题,打一个井动辄也要几百万,这是风险之一;是温泉综合利用问题。二,温泉游客分析游客的需要分析是非常重要的。当我们进入一个新的行业的时候,最好的办法是向你的顾客请教。顾客需要什么,就给什么,是最好的策略。既然这样,就必须对顾客的需求进行调查,温泉也一样。第一,游客来自哪里?对于找准重点市场是非常有帮助的。江西庐山天沐温泉,原定市场重点都是南昌,但开业后发现百分之六十客人都来自武汉,就马上改变营销策略。第二,男女性别比例,这涉及到男女更衣柜和厕所设计;第三,年龄结构,主流客人是什么客人?儿童比例多少,老人比例多少?应该怎么考虑场所的设定;第四是游客的文化程度,这些人的消费特点是怎么样的,该如何推出营销策略;第五是职业特点,游客到底是公务员还是商人;第六游客的出游方式,是旅行社组团,还是自助游?第八是交通的方便性,第九是客人的逗留时间,第十是游客的消费次数。这些问题,对于我们规划设计和市场开发是非常有帮助的,虽然不是百分之百正确,但能避免盲目做市场,减少风险。三,温泉开发趣味分析结合资源和市场情况来考虑,趣味条件是明确市场定位的重要依据,也是制定竞争策略的依据。有几个因素要考虑,一是周边市场的容量;二是车程、交通路况的分析、三是旅游线路的安排,四是经济和消费潜力的分析等。四,温泉开发的投资动向广东是先行者,是温泉大省,许多方面已经走在全国前列,就目前条件来讲,已经从照搬照抄阶段过渡到自主创新的阶段了,这表明温泉中国造已经来临,在时一些积累,我个人认为,中国温泉开发有十大投资动向,一是投资规模将会越来越大,动辄几千万几个亿;二温泉的改造也有很大的动作;三是项目进一步综合化,除了温泉外,配套的项目越来越多,有酒店,娱乐、高尔夫等,如海泉湾,前期投资22亿,;四是市场的细分会加快,会出现许多特色温泉度假村,大众会被分众市场分流,这是市场发展的必然分工;五是在资源有特色的偏远的地区会出现高档市场