万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告.doc

万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告
深圳市怀新企业投资顾问有限公司
重要提示:
本报告根据万科企业股份有限公司(以下简称“万科”或“公司”)公开披露的资料信息以及公司提供的有关资料,在实地尽职调查的基础上,本着严谨、负责、客观、公正的原则撰写而成,旨在帮助投资者了解公司本次发行的可转换公司债券(以下简称“万科转债”或“可转债”)的投资价值。本报告并不构成任何投资建议,仅供参考。
投资要点:
万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司,2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。
未来3~5年内,住宅产业可望保持年均15%的高增长率,行业发展空间巨大。随着土地供给和行业竞争的规范化,具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。
近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%,净利润的增长率为13%、31%和24%,业务处于高速扩张阶段。
据公司战略规划,至2005年,公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上,在全国商品住宅市场占有率排名第一,成为中国房地产行业的领导者。
万科转债期限五年,每年付息,%,优于市场上其它万科转债品种。万科转债由中国银行提供全额担保,转债发行6个月后可随时转股,债券和股票全部上市流通,既具有保底增值的功能,,又具有转股后潜在的股票盈利空间。
万科转债的转股溢价比率为2%,低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率,可保证转债投资者有充足的获利空间。
由于近期股市走向不确定性大,投资股票风险加大,在此背景下,投资转债不仅可以规避股市下跌风险,还可获取固定利息收益和转股后的或有收益,无疑成为一种较佳的投资选择。
一、万科简介
万科成立于1984年5月,1988年开始涉足房地产经营,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,并选择住宅作为主导开发产品。经过14年的努力,公司成功进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等中心城市进行规模开发,并以超前的规划设计理念及优质的物业管理树立了品牌形象,成为国内最为知名和最具实力的住宅开发商之一,历年累计竣工面积349万平方米。公司2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。截止2001年12月31日,,,主营业务收入44
.55亿元,,土地储备980万平方米。
二、万科转债条款分析
万科转债发行条款的设计,充分考虑到未来债券持有人的利益,使其具有投资价值:
1、万科转债发行额度设计合理
本次万科转债的发行规模为15亿元,充分考虑了公司现有偿债能力、可转债发行后对公司财务指标的影响、全部转股后股本扩张对公司业绩摊薄的压力等综合因素,兼顾了各方利益。
以公司2001年底的资产负债为计算基准,本次万科转债发行后对公司的资产负债的影响如下:
相关指标
发行前
发行后
全部转股后
资产总额



负债总额



资产负债率
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%
%
可以看出发行可转债后,一方面公司保持了足够的偿债能力, 另一方面将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。
2、期限、利率充分考虑了投资者利益
万科转债期限为五年。从可转债的投资角度考虑,其期限与投资价值为正相关关系,期限越长,股票变动和升值的机会越大,可转债的投资价值就越大。
%,每年付息一次,该利率既高于目前银行的活期存款利率,在所有已发行的上市公司可转债中,利率也是最高的,体现了债券自身的投资价值以及对投资者利益的最大保障。
债券名称
期限
发行日
利率
同年活期存款利率
机场转债
期限五年

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鞍钢转债
期限五年

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阳光转债
期限三年

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万科转债
期限五年

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3、较低的初始转股价格给投资者提供盈利空间
    万科转债的转股溢价比率为2%,低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率,而且目前万科股票市盈率不足20倍,远远低于江苏阳光发行时41倍的市盈率,相对于企业的内在价值而言,万科转债的初始转股价格较同类品种远为优越,使万科转债的投资者在未来有充足的获利空间。
4、回售条款给投资者提供本息收益保障。
    万科转债条款规定:在万科转债发行六个月后的转债期内,如果公司股票(A股)收盘价连续30 个交易日低于当期转股价格的70%时, 持有人有权将持有