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长三角新兴商业地产项目发展趋势研究
上海的96广场、苏州的圆融时代广场、南京的水游城……众多的新兴商业项目如雨后春笋般崛起在长三角,俨然上演着一副现代版的“清明上河图”。这些项目不再是量上的扩充,更多的是在原有传统商业模式上的突破与创新,很大程度上代表了目前,充分体现了新一代商业的体验性、开放性与创新性。本文将试图通过对众多项目实地的考察和对商业发展背后诸多影响因素的深入分析,探寻出这轮商业风潮的特点和趋势,以为其他区域和城市未来商业发展提供导向型建议。
长三角商业发展迅猛的背后,是与良好的经济发展基础、旺盛的消费需求、持续的城镇建设及基础设施改造分不开的:
区域经济领跑全国长三角是我国经济发展速度最快、经济总量规模最大最具发展潜力的经济板块,2007年人口占全国6%的长三角创造了19%的国民生产总值,共实现社会消费品零售总额14428亿元,%。长三角高速的经济发展进程为商业的发展提供了良好的基础环境。
交通体系重构加速区域交流近年长三角区域整合发展进程中,铁路作为最为重要的基础设施建设发挥了极为重要的作用。长三角各大城市行程基本在2个小时内,“同城效应”正逐步改变人们的生活观念;高峰时期最短发车间隔时间为5分钟,初步实现火车“公交化”。交通体系的重构促进了城市间的交流,商贸领域也有了更大的联通。
对于市场的变化和进程,反应最为迅速和敏感的就是市场主导者——商业地产开发商,而这一时期的商业主导者也在发生着深刻的变化。
地产大鳄抢滩长三角 08年前国内房产市场一片红火,各地产大鳄在全国范围疯狂抢地、火速布局,而长三角区域向来是兵家必争之地,恒隆地产、九龙仓、嘉德等一线地产商圈地长三角,迅速布局自己的商业版图。外来房企的进军,亦加速了本地房企的竞争意识,充分利用自身优势稳住本地疆土。这一时期各类品牌地产都开始了大面积的输出,首先是一些国际性品牌的城市布点开始展开,如嘉德置地的广泛布局,在各大城市掀起了凯德旗下品牌风潮。而另一方面,如深圳的万象城此类地方性品牌,在前期的成功运营后亦开始向全国范围输出,而其最密集的布局选择了长三角。
新进品牌开发商首站长三角以往海外开发商入主中国市场,往往以一线城市为突破口,但随着一线城市地价的节节攀升之后,各大海外投资者望而却步。然而潜在的中国市场永远是商家不会错放的机会,后来者调整策略,以二三线城市为突破口,再伺机进入一线城市。而这些新进者不约而同的首战长三角,如美国最大的商业运营机构西蒙、泰国最大的中央百货等,都以长三角二线城市作为基石,更充分证明了长三角的区域魅力。而其中泰国中央百货(Central Retail Corporation)更是将杭州作为其海外拓展业务的第一步,选址万象城杭州店作为其突破,若此项目在中国取得成功之后,将继续专注于开发中国大陆市场。
开发商的构成多元化商业地产,本身就是一个资金密集型的产业。开发企业的多元化,不仅使得项目资金的来源得以保障,更使得项目开发力量壮大,吸取四方之精华,从而使得整体商业项目的品质有了质的提升。印象城系列项目是由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金与深国投商用置业有限公司共同出资建立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司运营管理,凭借三方股东的实力和强强联手的合作模式,一方面,借鉴其股东方美国西蒙地产在国际商业地产方面的深厚经验和行业优势,对旗下购物中心项目进行综合开发和管理。另一方面摩根士丹利房产基金的资金介入、深台为项目的发展提供了各方面的支持。
经过对各大项目的调研考察,总结出了这些项目的新元素和新趋势:
在天时地利人和的长三角,多方的积极因素造就了今日商业的繁荣,而这幅繁荣的商业图片,究竟是由哪些元素拼凑组合的呢?经过对各大项目的调研考察,总结出了这些项目的新元素和新趋势:
1、定位更加细分化
1) 综合项目内通过区域划分不同年龄及不同生活品味客群
以往项目,多是通过楼层将购物区内的不同需求和不同年龄段相区分,虽然每一楼层的功能性相对来说较为清晰和单一,但除了购物之外的餐饮、休闲类业态则又需要汇聚到其他的区域。而新兴项目以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础,如在儿童消费区域,就包含了青少年购物、娱乐、培训教育等多主题;在景观优美和较为清净的区域,则划分专门的休闲餐饮区,适合需要清静和品味的人群停留休息,这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁,也避开了传统餐饮的嘈杂。
如苏州圆融广场内,总共分了5大主题类,其中商业划分了四个主题区域:久光百货区,16万平方米“一站式”百货公司,引进了首次进入苏州市场的100多个品牌,注入了时尚都会魅力;生活休闲区,将家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场汇聚,满足家庭式