成都万科金色海蓉营销策略.ppt

万科金色海蓉万科金色海蓉20102010年营销策略年营销策略量价关系::刚需为主,投资投机客户受遏制,: ,刚需是主力,改善型下半年开始有所放量,但随着楼市的疯狂和房价高涨,对投资投机性干预的可能加大,改善性和投资性客户受政策影响大。由于市场的持续上行,政策调整风险加大,明年可能出台降温政策,市场面临骤变可能;投资性需求成为重点打压目标,二套房政策收紧已成必然?现阶段受经济回升、供应不足\通胀预期、优惠政策即将结束影响,价格和销售量持续走高.?随着明年供应量充足,且优惠政策逐步收紧,必然造成冲击.?由于目前开发商的资金雄厚和信心度决定了明年房价的依然坚挺,:保持宏观经济政策连续性、稳定性(下半年可能发生变化).供应端:09年下半年开工增加,年内短期的供应不足现象将被明年充足的供应量取代开发商:由于09年的“丰收”,:楼市环境楼市环境项目的营销目标项目的营销目标1、2010年10月完成二期住宅销售(880套)11、、20102010年年1010月完成二期住宅销售(月完成二期住宅销售(880880套)套)2、提高项目品质形象,引领区域价值提升22、、提高项目品质形象,引领区域价值提升提高项目品质形象,引领区域价值提升3、作为公司价值最高项目,提升品牌形象33、、作为公司价值最高项目,提升品牌形象作为公司价值最高项目,提升品牌形象思考基础思考基础?项目本体?客户分析?竞争市场研究项目本体项目本体项目本体?基础经济指标?项目规划?二期4栋户型配比?二期典型户型二期地块相对规则方正,相比一期,规模较大,容积率较低,且有四亩规划绿地基础经济指标项目整体经济指标总占地面积:㎡净用地:㎡代征地:㎡(道路代征地为主)容积率::148762㎡商业建筑面积:68500㎡建筑密度:%绿地率:%项目规划配套:社区卫生服务中心、幼儿园、游憩集会广场项目二期经济指标净用地:㎡建筑面积:㎡(㎡)总容积率:::%——四至优于一期,临路受噪音影响,观景受到阻挡西藏政法住宅小区住宅安置小区新广国际(军区住宅)较新的矮房子金色海蓉一、三期规划路锦江芙蓉风情饭店、高攀商务酒店及高攀农贸市场二期周围均临规划路,受到一定噪音影响;从四至看,周边以新建住宅为主,整体环境优于一期;景观方面(东湖、锦江)受一、三期的阻挡。项目规划——点式围合布局,中庭完整,绿化面积大二期呈点式围合布局,存在较大体量商业配套,规划绿地及中庭景观保证了二期整体绿化面积和景观。4亩规划绿地1栋2栋3栋4栋二期商业一期三期东湖64变87㎡套二74变101㎡小套三88变117㎡大套三43211户型配比——中小户型为主,附加值高,设计偏经济实用72 72 76 60-6152 52 套内赠送前95 88-8993 73-7468 63-68建面102 102 82 87 87 72 实得套内赠送后124 117-11996 100-102105 84-%%%占比总计大户型中户型小户型三房双卫三房单卫待定两房单卫套型二期产品从一期单一的套二产品,调整为套二和小套三为主,同时,大套三的比例也超过20%,产品依然是可变空间较大,产品设计偏经济实用;[本项目二期产品配比]S1户型——********:?该户型方正,动静分区合理,尺寸合理;?厨房通过阳台采光,餐厅可通阳台;?各个功能房间全采光,通风良好;?主卧带衣帽间,舒适度高;次卧尺寸舒适;缺点:?卫生间洗漱台位于次卧过道,干湿分区不理想;?进门即见卧房区,有一定的私密性影响。套二产品为一期畅销A2户型优化版,经济实用,客户接受度高,竞争力较强。