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楼盘开业策划书.doc:..第一章项H现状分析与总体策略一、,共31天,来访客户211人,平的每天近8人。通过对來访的客户资料进行统计,总结出如下特征:仁來访客户质量一般。意向强的25人,占12%,较强的23人,11%,意向一般的63人,占30%,意向弱的有83人,39%。其他的意向不明确。2、客户普遍关心价格问题。在來访的客户中,124人明确表示关注价格,所占比例达到59%。其次客户关注铀面位置,有45人关注,达到比例21%。3、购买H的主要是投资。购买H的是为了投资的客户有84人,40%,买來自营的有53人,所占比例为25%。其他的购买目的不明确。4、客户主耍通过工地广告了解到项目。通过工地广告了解项目的客户冇79人,占37%,23人是靠刖友介绍,8人是从报纸广告了解到。5、客户偏好的铺号:(括号中数据代表被客户选中次数)北栋:101(4)、102(4)、103(2)、104(4)、106、104-108、110、111、112、114、212(4)、213(6)、218、228南栋一区一楼A126(4), A128,A129,A130(4 ),A131, A133,A135 (3),A136(3),A137(8 ),A138 (2), A140,A141( 2),A142(4 ),A143 (2 ),A144, A145,A146(3) , A148,2 )A149(,8)A150 (南栋B区:B151, B152 ( 2),B153 (7),B154 (5), B155(6),B156(2),B157,B160(7)南栋C区:C161(6),C162(2),C166(2),C167,C168(3),C169,C170,C171(3),C172,C173,C175,C176(4),C177(8),C178(2),C179,C181(3)南栋二楼:202(3)、203⑶、211 (2).临街(4),内街(16),小铺而,2栋一座,内街70万一个,2楼外街,B座(2)(-)日前的有利条件1、步步高超市、肯徳基餐厅、米萝咖啡、橙了酒店等品牌进驻,再加上项R招商工作的进展,得到客户普遍认可。2、 周边拥有十几家大中院校,学生群体超过10力,再加上周边人口集屮的住宅小区,居住人口超过20万。根据客户來访资料可知,周边人群比较认同木项H。3、 周边没有成熟的商业中心,具有竞争力的项目并不多,且长沙市城区朝南发展,长、株、潭_体化,本项目升值潜力大。(三)目前存在问题1、一号栋和临学校人门的门而由于面积人大,总价过高冇可能会造成积压。2、对原有登记客户的情况不明了,导致销售当中存在很多不确定因素。3、项目中间反复太多,影响投资型客户信心,出现部分客户流失。二、总体营销策略(一) 销售时间在9M10日对VIP客户,8月份來访客户以及8月前积累的所有客户进行一次全面梳理,10月份与客户签定委托租赁合同开始重点招商,11月份完成招商同时部分客户可以迹行装修,12M20日开始进入全面装修阶段,1月20日开业。原因:1、根据项目的工程进度。2、据销儕员对客户跟踪了解,冇一些前期积累的客户已经流失。因此当务Z急必须将前期储备的意向客户转变为准客户