2012商业地产开发战略概论.pdf

商业地产开发战略概论
商业地产开发战略概论
商业业态设计创新
不同城市的商业地产发展与机会
商业建筑规划优化与商业分割
一、开发策略

1)开发周期
2)租售比例
3)楼层布局
4)品牌落位

2. 财务分析
通过对市场以及项目周边商铺租金的分析,以及可比案例研究对比,预估项
目租金水平,从而测算项目租金收益。乙方将根据现有条件建立较为可靠的财务
分析模型用以评估项目发展的可行性(需要业主提供相应资料)。
1)成本预估
标准的建设费用
基本的基础设施建设费用
有可能发生的成本
税务
其他成本
一、开发策略
2)出租和售价预估
零售商业物业租金和租金成长率

3)·营业收入预估
净现值:指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与
原始投资额现值的差额。
内部回报率:内部回报率(IRR)是衡量私募股权投资业绩最合适的基准。
简而言之,内部回报率是用百分比表示的时间加权回报。内部回报率用现金提用
(投资额)现值、分配(投资回报资金)现值、未实现投资现值计算,需要计算
贴现率。
内部回报率法是一种评价投资方案的方法。该方法是计算能使净现值为零的贴现
率,这个贴现率被称之为内部回报率。然后通过比较内部回报率与金融市场上预
期的资金成本的大小来评价投资方案。如果前者大于后者,则方案是可取的;否
则,就是不可取的.
回收年限
一、开发策略
3. 商业建筑设计规划
1) 项目硬件功能评估
不同业态商户面积需求
不同业态商户层高需求
不同业态商户承重需求
不同业态商户电力、上下水、排烟及燃气需求
各楼层盥洗室的布置及规格要求建议
2) 外围商业环境营造
外立面建
广场风格
外部广告设置
入口造型
灯光设置
3) 项目外部交通规划评估
消费者外部交通设计
配货车辆的外部交通设计
一、开发策略
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