蔡甸房地产市场调查报告8.11.doc

蔡甸房地产市场调查报告2009年8月11日目录一、蔡甸社会经济发展环境分析1、蔡甸城市概况2、蔡甸城市发展规划3、蔡甸城市经济运行情况二、蔡甸房地产市场分析1、蔡甸房地产市场格局2、蔡甸房地产市场运行情况三、蔡甸区域房地产市场供求分析1、区域总体市场供应量分析2、主要项目物业类型及价格分析3、主要项目户型分析4、主要项目消化情况分析四、客户来源分析五、区域重点项目分析六、市场总结一、蔡甸社会经济发展环境分析1、蔡甸城市概况蔡甸区是闻名遐迩的知音故里,位于武汉市西大门,地处长江和汉江夹角地带,京珠、沪蓉高速公路在此交汇。蔡甸城关距武汉中心10公里,距汉口火车站、武汉港各20公里,距天河机场30多公里。。现辖11个街(桐湖)乡镇和1个省级经济开发区(蔡甸经济开发区),总人口约50万人。蔡甸资源丰富,山水旖旎。54平方公里的南湖水系,水质清纯,景点密布,是武汉地区人们的旅游度假胜地。环绕6个街镇的沉湖水系,鱼肥水美,百鸟鸣栖,有天然珍稀湿地保护面积150万亩。闻名遐迩的莲花湖穿布城关,形成“三面荷花一面柳,满城春光半城湖”的亮丽风貌。境内的“江汉平原第一峰”九真山、佛教圣地嵩阳山,均被列为国家级森林公园。近年来,蔡甸区围绕构建富裕、和谐、秀美新蔡甸这一总体目标,积极发挥本项目所在地区纳入武汉新区总体规划以及毗邻武汉经济技术开发区的优势,大力实施东部开发战略,坚持引进大项目、营造大环境、培植大产业、实现大发展,逐步形成了汽车配件、医药化工、通讯电子、轻工纺织、农产品加工等五大支柱产业集群。目前,全球最大的显示器生产企业冠捷显示科技公司、全国第二大规模的洗发水生产企业香港丝宝集团等大项目、大企业、大财团发挥龙头效应,支撑带动全区经济实现了高速发展。全区五大工业产业集群配套项目已发展到200多家,其中规模以上的项目52家。2、蔡甸城市发展规划“十一五”时期蔡甸区将发展成为武汉西部的现代工业集聚区、都市农业生态区、华中物流中心区和旅游休闲度假区。蔡甸区域城市发展规划图(来源:蔡甸新城总体规划2004)根据武汉市总体规划对本地区的定位和要求,结合区域社会经济发展的研究分析,蔡甸提出区域城镇体系空间结构为:“两轴、两带、两城、六区”。“两轴”沿汉江及老汉沙公路的综合发展轴;沿318国道,自武汉经济技术开发区向西南延伸的产业发展轴。“两带”沿京珠高速公路南北向贯通蔡甸区的复合经济带;自汉阳龙阳湖向西,串联南湖水系、嵩阳国家森林公园、九真山国家森林公园,由众多水系山体构成,东西向贯穿全区的生态旅游经济带。“两城”蔡甸城关以及常福新城。“六区”姚家山经济发展区、南湖生态旅游度假区、沌口小区、常福经济发展区、军山商贸物流园区、洪北农业观光示范园区。3、蔡甸城市经济运行情况2001年以来,蔡甸区GDP持续高速增长,GDP总量由2001年的不足30亿元激增至2008年的近百亿元。一方面,强劲的GDP增长反映了国民经济的快速发展。另一方面,GDP连续多年13%以上的增长率,意味着国民经济可能面临较大的泡沫风险,特别是2006年以来的高速增长,很可能是房地产市场非理性增长的结果。近年来,蔡甸区固定资产投资额(不含房地产)始终保持15%以上的高速增长。固定资产投资额的大幅增长,反映了市场预期的长期相对乐观,也反映了近年来蔡甸区各项基础设施建设投入力度较大,为经济的持续发展提供了有力支撑。2001年至2008年,蔡甸区消费品零售总额出现较大波动。2004至2005年连续出现下滑,从总量上来看,%,反映了蔡甸区人民物质文化生活水平有了一定的提高,社会购买能力提升。农民人均纯收入增长104%,反映了经济高速增长,带动了农民支付能力大大提高。数据同时显示,蔡甸区农民人均收入仍然不高。二、蔡甸房地产市场分析1、蔡甸房地产市场格局蔡甸区域房地产市场开始发展于2004年,市场开始出现了真正的商品住房,且市场开始接受预售商品房。当前,商品房项目主要集中在城关区域与知音湖区域。城关住宅建设将以“知音人家”小区、沿汉江开发、经济适用房(惠民小区)三个板块为重点,规模大盘非常少,在售商品房未来供应量主要为:壹品莲花、恒大绿洲、金家6号、广场花城、沁园铭城、柏林小镇等楼盘。从如上蔡甸城区楼盘分布图可知,城关楼盘以蔡甸广场为中心,沿汉阳大道和蔡甸大街分布。价格格局,蔡甸区域高端项目代表楼盘金家6号价格在3500-3700元/㎡左右;中端项目代表楼盘如沁园铭城、广场花城、锦狮丽苑、同馨花园价格在2500-2700元/㎡;中低端项目代表楼盘如鼎力欣颐居、鑫江花园价格在1900-2200元/㎡;低端项目代表楼盘柏林小镇价格在1400-1500元/㎡。2、蔡甸房地产市场运行情况1)、蔡甸房地产开发投资额总体呈大幅上扬趋势2008年