《洛阳凯瑞别墅项目策划提案-》.docx

《洛阳凯瑞别墅项目策划提案-》.docx删除的内容:墅项目策划提案河南大智广告文化传播目录第一章我们必须统一的思路第一部分凯瑞必须思考的三个^^题第二部分凯瑞必须要走的三个关键词第二章我们必须清楚的背景第一部分洛阳真相第二部分洛阳贏了第三章我们必须摸透的产品第一部分产甜故事第二部分产品高度第四章我们必须找准的事情第一部分找准我们的日标人群第二部分找准我们的大创意第五章我们必须执行的事情第一部分凯瑞项目的文化激活第二部分文化激活的时代背景第三部分文化激活的战术分解第四部分文化激活的月度计划凯瑞别墅项目策划提案第一章我们必须要统一的思路第一部分:凯瑞必需思考的三个命题命题一:洛阳能否承载约800亩的超级別墅大盘?近几年,龙门见证了三件事:申遗成功、国宝回归、凯瑞签约,这是我们的骄傲,也是洛阳城的骄傲。但是,在欢歌笑语之后,掩卷而思,我们确有喜忧参半:喜是洛阳赢了,凯瑞赢了;忧是洛阳能不能承载这样一个超级别墅大盘?如果本项目定位是一个普通混合项目,可以!如果定位是一个常规的高档项目,也可以!但是这是一个非常规的超级项目。,喜悦之后不能不冷静下来。对比资料一:郑州市场从2001年出现真正的别墅,到现在,纯别墅项目主要以以九郡弘别墅、东方今典别墅和思念果岭山水别墅为主,九郡弘76套,东方今典250余套,思念一期纯别墅73套,这就是郑州市场5年全部纯别墅的真实情况;如果加上连排、叠加等townhouse产品,则还有鹿港小镇200亩(部分townhouse),水映唐庄100亩,家和万世250亩,鑫苑名家阳光豪宅爱丽舍少部分,另外还有部分低端别墅,如迎宾花园等。对比资料二:郑州市GDP在2003年首次超千亿,达到1102亿元,进入全国千亿俱乐部,郑州在进入千亿俱乐部后,市区人口总量在250万左右的时候,面向全省,纯别墅也仅仅用5年的时间消化不到四五百套。洛阳,(政府工作报告),市区人口尚且140万人。洛阳市政府预测今年突破1000亿,但是实际会有部分政府水分。如果按照统计学规律计算,如果沿循常规推广手法进行操作,800亩的超级别墅项目,对于洛阳显然有些吃力。怎么办?我们如何破题?破题思路:我们既看到市场的空白和市场的机会,但我们也要看到项目的压力,所以我们必须跳出洛阳做项目,把项目放在一个更高的平台上,这个平台现在有没有?没有!怎么办?我们必须亲自打造!命题二:本项目别墅价格能否让洛阳接受?按照洛阳房地产统计资料分析,我们可以看到以下情况:商品房均价1866元,多层均价1399元,高层均价2073元,办公2303元,商铺4963元附录(洛阳房地产2005年上半年统计)套数面积(力M2)金额(亿元)%619;54%-4%%106%127%10%%35%50%11%」-10%2()918%-1%&-9%-26%-3%30%,土地约780亩,,每平方米约为673元。在全国来讲,这都是一个比较高的地价。我们纵观国内各别墅和郑州别墅项目,上海余山别墅,1・3亿元中国楼王,其土地价格也不过是20多万元,九郡弘别墅土地价格在20万元左右,东方今典土地属于政府置换土地,价格较低;思念果岭山水土地价格更是超低价格在几万元。如果按照国内成本计算方法,土地款加上配套费、前期费用、建安工程费、市政设施费、公共配套、营销费用、管理费用,别墅成本价格每平方米约在2500-3000元,按照25%的销售利润率,价珞应该在每平方米3000元以上。这样一个价格,对我们来说应该是一个挑战。怎么办?我们如何破题?以余山为例,从三个层面上进行别墅破题。城市一一土地一一标杆。房地产项目价格要高,第一城市总体价值高,第一步是让城市增值,余山第一步是在上海国家领导人峰会之后,借势整体上海在国际上的地位,进行城市增值操作,吸引全球职业人群;第二步,土地增值,炒作国家级风景名胜区,进行区域土地增值;第三步,,制造价格标杆。三板斧之后,中国别墅龙头地位终于确立,