物业管理规范流程.doc

一、物业管理方案的制订一学习要求掌握物业管理对物业的基本要求了解并做好物业管理早期介人的准备工作具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。二学习重点1物业管理的早期介入l物业管理对物业的基本要求物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权运用现代管理科学和先进的维修养护技术以经营手段管理物业从事对物业包括物业周围的环境的养护、修缮、经营并为物业所有人和使用人提供全方位的服务使物业发挥最大的使用价值和经济效益。物业管理对物业的基本要求是①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”并要方便维修和养护。②建筑材料质量和设计施工质量要好减少使用成本。③配套设施齐全能为使用人提供多种服务。④环境优美、安全、舒适。⑤为物业管理提供必要的设施。2物业管理的基本内容①基本业务包括房屋建筑物的维护、修缮与改造物业附属设备、设施的维护、保养与更新相关场地的维护与管理消防设备的维护、养护与更新。②专项业务包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。③特约业务包括各种与业主和使用入相关的代办业务。④经营业务包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。3物业管理早期介入的物质准备人员准备资料准备设备、器材准备资金准备4房地产开发的基本程序我国房地产开发的程序通常分为四个阶段①决策、立项阶段通过调查研究寻求合作伙伴选定开发地点和开发项目向政府有关部门申请立项。②前期阶段1在申请立项的项目建议书基础上经过进一步的调查研究编制项目可行性研究报告并向有关部门申报同时办理企业申报登记事宜。2项目的规划设计工作。3规划设计工作的报批工作进行工程勘探制定开发项目的建设方案。4征用土地开展拆迁安置工作。5完成施工现场的基础设施配套建设做到“四通一平”即通水、通电、通路、通信、平整土地。6办理开工手续。③建设阶段通过招标、投标、发包工程进行施工建设同时要加强施工期间有效的工程监理包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表直至竣工验收交付使用。④营销阶段这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段通常包括房屋销售、出租、使用管理物业管理和售后服务等。上述四个阶段的实施不一定按部就班有时可交替进行。5建筑工程基本知识①建筑工程分类建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为1一般土建工程包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。2管道工程包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。3暖卫工程包括室内外给排水管道采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。4电气照明工程包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。筑施工的特点和规律把各个施工过程有机地组织起来使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括l落实施工任务签订对外承包合同2编制施工组织设计或施工计划3做好施工前的准备工作保障顺利开工4按计划组织施工并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比发现问题及时调整使各项施工活动处于最佳状态5做好工程施工资料分析与整理。③建筑工程涉及的主要工作1熟悉施工图样参加图样会审熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序2熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况了解施工区域的地理环境和施工条