房地产估价方法论文估价方法论文.doc

房地产估价方法论文估价方法论文.doc:..房哋产估价方法论文估价方法论文房地产估价方法初探【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前…个重要的支柱产业,对发展我有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的耍素之、本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。【关键词】房地产估价方法探讨改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场止处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。一、 比较法比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。二、 收益法按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是-•种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发*的吋间和其折现期•致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某…个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这吋应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是…种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在-•起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。三、成木法适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格二土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题,现在土地岀让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。所以我认为这公式更明确:旧房地价格二土地的重置成本X剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本X成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)X剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)X成新率。四、假设开发法运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同市场上