绿谷花园三期营销策划方案.docx

绿谷花园三期营销策划方案.docx,布龙路与景芬路交汇处,开发商为屮国宝安集团股份有限公司,属于布吉中心规划组团。项目总占地为78067平方米,规划建筑总血积为152438平方米。项目被景芬路分割成A、B两块,其中B地块占地面积为15703平方米,建筑面积为:31406平方米;A区占地而积为62364平方米,规划建筑面积为121032平方米,项日第一期开发B区,山3栋小高层组成;项目第二期开始开发建议A地块,建筑形态为4栋多层和3栋小高层组成,总建筑面积为60938平方米;项目三期建筑规划形态为5栋18—22层高层建筑。⑸项目位于布吉街道办城市屮心区,依托布吉屮心区未来的规划,项目具有较大的升值潜力;项目距离布吉关关口不到10分钟车程,地理位置优越;项目临近布吉规划中的石芽岭国家森林公园,具有极好的自然资源,石芽岭国家森林公园已经完成规划,在07年年底可以开始动工建设,本项FI离公园仅300米的距离,公园资源可以为项目利用;小区规划有一2000平方米的幼儿园和2500平方米的会所,小区内部配套相对比较完善;K206、300、812、206、坏城线等多路公交车经过本项目,项目交通比较便利;项目周边配套完善,教育配套方面:“慢城”项目内建设有一所小学、中学,在九月份正式对外招生;生活配套方面:除了本项目内建设有商业配套外,“慢城”项目小区内建设有人型商业购物广场,为居住在本小区内的居民提供了生活上的便利;地块规模适中、容积率低、地面平坦,具有较大的产品塑造空间和升值空间;项目北面3000平方米的凹地建设为小区配套的绿化及运动场所,增加了项目的配套设施c2项目劣热(W)⑴项目由两块土地组合而成,30米宽的景芬路从北向南将住宅用地分割成二部分(A与B),用地布局整体性佼弱,影响小区的统一整体性和资源共亨性;项目周边环境较差,项目南面为一片待拆迁的农民房,这些旧房屋的存在对项目的外部居住环境有一定的影响;本项目主体建筑形态为高层,综观布吉房地产市场,高层项目由于在实用率低,在销售过程中相对于多层建筑项目不占到市场优势;项目北面临近广深铁路,火车行驶所产生的噪音对项冃有一定影响。3项目机会点(0)⑴石芽岭片区政府已经进行了详细的市政规划,片区规划为布吉的高档住宅片区,为项目发展提供了机会和升值空I'可;关外地产地位逐步提升,关外置业越來越受到市场追捧,本片区市场也不例外,市场关注度正在逐渐提髙;布吉片区与相临的罗湖片区,房地产销售价格与罗湖商品房销售价格存在较大差距,销售价格具有较大发展空I'可;布龙路、深惠路等区内公路的拓宽、地铁三号线的建设,片区交通将会得到较大的改善,为项目吸引关内客户购买提供了机会。4项目威胁点(T)⑴布吉下半年集中推盘,其中“中海怡翠山居”、“慢城二期”等都将推出,推盘量近90万平方米,市场竞争激烈;从项目周边热点楼盘规模情况看,大部分项目建筑规模超过10万平方米,本项目与之相比不具备优势;国家宏观调控措施的不断出台,直接影响到客八的购买信心,对项目的销售造成威胁。(见表3—1)翹・•—,建设工期为18个月,项目将于2008年3月竣工。,并考虑筹资成本与筹资风险,确定本项目的资金来源主要包括白有资金(资本金)、银行贷款和销售冋款(见表3一2)。表3・2项目开发资金筹措表序号筹措资金來源筹措资金比例(%)(见表3—3)_ 蔓匸3书N开发成本怙算表序号项目名称平均单方造价(7U/m2)2710投资金额(万元)20257各占比例(%)94%开发成本1土地总费用600448520%1」地价款600448520%2房屋开发费**********%(含装饰)1200897042%、桩基础906733%%%%3前期费用704252%%%6不可预见费804852%二运营费用20012136%1销售费用1504552%2财务费用503032%%(见