楼市分析.doc

时值岁末,中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了2011年房地产市场分析报告,预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调20%”的预测,也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。   不过,在经历了大半年的调控后,目前全均房价却接连三个月环比上涨。2011年,流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展,这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。业内人士指出,明年国内信贷总体投放规模不会明显下降,而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程,目前,房地产业还处于上升周期,制度性调控又不可能一蹴而就,因此,房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。流动性管理能否卡住房企咽喉在2010年的房地产调控政策中,收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后,楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转,投资需求是否会退潮,房企又是否会祭出降价大旗,成为影响未来房价走势的重要因素。中国人民大学经济学院发布报告预测,由于房地产调控和货币政策调整,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下,房价会出现接近20%的下滑。中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》则表示,明年房地产企业资金链趋紧,房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大,东部重点地区对外来需求的抑制加大,整体价格水平会显现下降趋势。“通胀加剧将使政府持续收紧货币,这有可能是未来打破楼市平衡的重要因素。”广发证券分析师赵强表示。显然,货币政策调整、信贷变化,已经成为左右楼市流动性的关键。不过,民生银行地产金融事业部发布的报告却表示,银行信贷仍是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长,但涨幅放缓。事实上,从2007年开始,每一次楼市调控的背后,关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断,不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。统计局数据显示,今年1-11月,,%,,业内预计今年有望接近7万亿元。显然,当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平,楼市整体流动性依然保持充裕。从刚刚结束的中央经济工作会议来看,“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示,要实施稳健的货币政策,把好流动性总闸门。中信证券首席经济学家诸建芳、兴业银行经济学家鲁政委均表示,短期内防通胀将成为首要任务,但明年信贷不会被大幅压缩。业内人士预计,明年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下,资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。除了信贷来源外,开发商另一重要资金来源的销售金额也并未呈现明显下降。目前,保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。“很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好,销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化,未来面临的资金压力并不十分明显。相比之下,中小开发商的日子相对难过,明年可能会加剧行业内的洗牌。”一位房地产业内人士分析。供地扩张能否满足增量刚需事实上,抛开外部因素,决定房价未来走向的根本当然还是供求,而对于明年及未来房地产市场的供求关系,各方也存在不同观点。乐观方认为,明年房地产市场将逐步显现供大于求,迫于逐步加大的销售压力,房价将会出现稳中有降;但悲观方则表示,无论是明年还是未来更长时间内,城市化依然是主旋律,土地短缺局面难以改变,城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求,以及被积压需求的可能爆发,将会推动房价继续上行。   今年前11个月,,%。华泰联合证券鱼晋华表示,以32%的施工转可售率计算,在不考虑今年剩余库存的情况下,;在各地限购政策维持明年不放松的假设下,以2007到2010年平均年销售面积预测,,,明年全年将供过于求。除了商品房市场的“放量”,超预期建设的保障性住房也增加了供应筹码。明年将有1000万套保障房建设计划,比今年增长72%,远高于预期,业内认为,尽管保障性住房与商品房的客户群体有所不同,但如此大规模的保障房建设稳定了中低收入阶层的预期,可以部分分流需求、缓解矛盾。然而,面对明年房价的一片看跌声,悲观者也“不甘示弱”,城市化拉动需求成为支撑看涨房价的最主要理由。社科院绿皮书指出,中国房地产业的兴起和发展与城市化进程密不可分,目前我还相对较低,还有很大的发展空间,并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段,