真如城市副中心房地产业.doc

真如城市副中心房地产业谨呈绿地商业集团绿地集团普陀区曹杨路项目技术沟通汇报本报告是严格保密的。汇报思路1项目界定2项目开发目标及问题梳理3世联对本项目的理解及思路4世联研究方法和工作内容5世联操作的类似案例分享本报告是严格保密的。201020304050601项目界定本报告是严格保密的。3项目所在区域未来将发展成为上海市四大副中心之区域背景一——真如城市副中心上海市市级中心以人民广场为中心,以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海站“不夜城”为依托,具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。四大副中心分别是徐家汇、五角场、真如和花木。真如副中心主要服务城市西北地区,。4从真如地区原有土地利用看,核心区域内主要为仓储物流和批发用地,东西为居住用地,商业服务性用地缺乏真如核心地区的大量用地为物流仓储、批发市场用地。土地利用率不高,单位产值较低,对周边环境产生较大负面影响。真如东、西片区拥有大量公寓用地、且这些公寓房龄较久,大多为八十年代与九十年代初建设的老公房,同时区域内还存在大量房龄50年左右老公房,对区域的形象存在较大的负面影响,并在一定程度上制约了后期对土地的重新规划利用。真如东、西片区存在一些特殊用地,在一定程度上制约了后期对土地的重新规划利用。真如地区商业用地大多为社区服务性用地,大规模的区域服务性商业用地很少,商务用地几乎没有。本报告是严格保密的。5普陀区户籍人口密度低于中心区平均密度,但外来人口最为集中2003年普陀区人口统计情况普陀区外来人口主要集中在长征镇、桃浦镇,其年末户籍人土地面积户数平均地区口人口密度次为真如镇和石泉路街道。(平方公里)万户)每户人口(万人)。6真如区域内人口素质普遍较低,如何引入高素质人群是推动区域发展的关键区域内设施陈旧,环境旧公房商品房嘈乱、人员混杂是阻碍高素质人群进入的壁垒。本地人:原拆迁户或困难户本地人:原拆迁户或困难户要导入新的高素质人群,中生活水平较低的群澹中生活水平相对较高的群体,需要通过产业调整、和区括本地拆迁户及闸北、杨浦为改善居住条件而由公房搬域环境及居住条件的改善等拆迁户,文化层次及综合迁至商品房,或由其他区域来带动。素质普遍不高。拆迁搬家而至,文化层次中外地人:以租赁为主,多为等,高层次人群多选择迁出较低层的务工者(如水产市普陀区。场、批发市场的工人等),外地人:以购买为主,也有文化水平低,素质较低,多大量租赁,多为来沪的生意来自浙江、安徽、山东、福人(包括附近批发市场的老建等地。板)和公司职员,文化层次相对较高。本报告是严格保密的。7B1/B2地块地上总建筑体量约15万平米,包含商业、办公、项目本体住宅等多种物业,且以商办物业为主。用地面积:B1:20178m2B2:20935m2用地性质:B1为居住商业金融用地,,其他物业具体指标未特别限定明确容积率:B