【】我国经济适用住房若干问题探析.doc

【】我国经济适用住房若干问题探析.doc我国经济适用住房若干问题探析口前,我国政府在实施住房分配货币化政策的过程小,针对小低收入者的住房问题,采取的是大力发展经济适用住房的做法,即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供,此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭,以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来,虽然取得了一定的成效,但也暴露岀一些问题,似乎叫好不叫座。认真研究分析问题所在,不断完善经济适用住房政策,对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。卜•面将就发展中的几个问题做一探讨。一、科学评估“屮低收入家庭”经济状况,正确引导住房消费需求的冇效增长经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的,这里首先涉及到的就是屮低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。从理论上说,家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥冇的不动产与金融资产的价值來衡量,具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资,以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值;现期收入应指家庭所有成员的工资收入(第一、二职业收入)和其他工资外收入(如社会保障津贴等)。因此,要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。但是,从实践来看,由于目前我国尚未建立个人收入中报制度,这使得政府难以准确核实家庭的真实收入,从而使“屮低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。我们目前认定是否为“中低收入家庭”,主耍是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的冇关政策,各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般來说,家庭收入在社会平均值70%以卜•屈低收入家庭;家庭收入在社会平均值70%-120%Z间屈小等收入家庭;家庭收入在社会平均值120%以上屈高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的,从理论上分析,也是合理的。但是,从实际操作看,由于缺少对家庭收入核定的有效手段,由于随着市场经济体制的逐步推进,家庭收入的可靠性和稳定性经常发牛变化,这使得对屮低收入家庭的界定怵I难重重。口前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准,因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没冇买到房,而另一部分已经冇了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房,然后出租或在二级市场上出售,从而加深了贫富差另I」。直员科学评估“屮低收入家庭”涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制,要完善这些机制在短期是难以实现的。但是,尽管如此,我们还是应该创造条件,积极向这个方向努力,力求逐步准确、科学地对“中低收入家庭”进行评估,以完善住房市场流通体制,提升住宅产业发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系,准确掌握家庭收入情况,建立家庭收入档案,严格审查、登记,并实行动态管理,切实保障屮低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制,改变屮、低收入一勺绘的局而,捉高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准,使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体。经济适用住房的标准应包扌舌区位、套面积、建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多方面,应做到既适用又经济。值得一提的是,经济适用住房的标准也应该是一个动态指标。随着经