二手楼交易流程须知.doc

「二手楼交易流程须知」(此文件只供内部传阅,版权所有,翻印必究),产权的确认是要到主管部门登记,所以要了解主管机关的管理方式。深圳房地产管理的两大特点是「房地合一」和「三级管理」。根据国家的《城市房地产管理法》,房地产采取双轨制度,即是允许房地合一管理及房地分开管理。中国内地有些地方的房地产利用房地合一管理,同时有些地方利用房地分开管理,国内很多城市的房地管理属于两个机关─土地管理局和房屋管理局,这就是分开管理。因此,房地产交易(土地交易及房产交易)的过户和登记分两个部门进行,发房地产的证书也是分开的,一个是土地使用权证书,另一个是房屋使用权证书。而房地合一的意思就是房地产(房屋和土地)的使用权是用同一个证书。而深圳的房地产管理就是利用「房地合一」这个模式,它所发的房地产权利证书(由规划国土局发出)也是一本制的,叫《房地产证》。在这个《房地产证》当中已同时包括了两种权力,就是土地使用权和房屋使用权。在深圳与房地产管理有关的有三大局─规划国土局:功能有三方面:规划(包括城市的规划及个别楼宇的规划);卖地(作为政府代表卖地);房地产管理。建设局:管理工程建设的质量及工程的队伍,处理施工过程等问题。住宅局:负责物业管理。三级管理三级管理是指规划国土局内部对核下各个机构的职能有所分工,在深圳市的职权分为市局、分局及管理所三个体制,三级管理的原则下,规划国土局将业务划分,互不重叠。市局主要管行政,不管具体业务;分局及管理所管具体业务,如房地产登记及发证业务是在分局(或一部份于管理所)办理。深圳市的土地使用权种类上面提及,深圳的房地产管理是采取房地合一,即房屋和土地一并管理在一个体制,但在这个前提底下,究竟有没有侧重点呢?是有的,房地合一以地为主─「房随地走」。这个概念关系着交易上将会发生的一连串事情,举例说:福利房、微利房之所以不能够随便转让主要是因为土地使用权的问题,而要判别一所房子的使用年期、价格及转让条件,亦必须先辨别土地使用权的种类。《深圳经济特区土地使用权条例》是作为表明有权利使用土地的证明。土地使用权分为四种:历史用地: 这是指一九八零年六月之前的土地,用地单位取得土地使用权。历史用地是没有任何资料的,所以我们在发证、登记时只采用公告方式就可以,只要你能证明在一九八零年六月前,已在该地兴建房子使用,即使没有任何土地的资料也是可以的。因此这种土地的管理较为宽松。行政划拨用地:是指在一九八零年六月至一九八八年一月二日期间的土地,这一种土地使用权种类在现在的深圳已经成为历史,但是在国家来说还是存在的,国家目前的房地产管理局还沿用这种方式。于一九八零年六月至一九八八年一月二日期间,深圳还未进行土地使用权改革的时候,那时的用地全部都采取行政划拨的,为甚么一九八八年一月二日后又没有行政划拨用地呢?因为在这天《深圳经济特区土地管理条例》的颁布明确说明所有的用地采取协议、招标、拍卖的方式,不论是谁,即使是市政府本身亦必须依从。还有一个值得注意的地方,是土地使用期限顺延的问题。跟据人大公告,住宅用地的使用期可由五十年顺延至七十年,商业用地由三十年顺延至五十年,但是顺延是必须有条件