巢湖北岸·明珠项目规划设计任务书.doc

巢湖北岸·明珠项目规划设计任务书一、项目概况1、地理位置项目位于安徽省巢湖市贾塘圩,龟山路以南、健康西路以北、银屏路以西的区域,(238亩)。2、规划用地性质及规划设计要点⑴规划用地性质:居住⑵规划控制指标:容积率≤,建筑密度≤32%,绿化率≥35%,日照间距系数≥⑶设施配套要求:按规范要求同步配置相关市政及公共设施,沿健康西路与银屏路各配套建筑面积不低于50平方米的水冲式公厕一座;配套规模为9班的幼儿园一座,占地不少于4亩;配套用地面积不少于5亩,建筑面积不低于2500平方米的室内农贸市场。⑷建筑退让:沿健康西路、银屏路、龟山路分别不低于5米,交叉口不低于10米,退让西侧支路不低于2米。⑸其它:住宅建筑应采用坡屋面形式;小区工程管线一律地下敷设;排水应采用雨污分流制;局部地段可布置小高层,且六层以上建筑不计入容积率控制指标,高层建筑面积不得超过总建筑面积的25%。二、项目定位1、总体概念定位“以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区”2、项目目标客户定位民营企业家、各类私营业主、公务员、事业单位工作人员、企业管理层和专业技术人员、部分期望改善居住条件的拆迁户三、建设规模与不同类型物业配比序号物业类型户型面积(㎡)主力户型面积比(%)建筑控制容量(万㎡)1多层公寓80----、幼儿园、农贸市场、商业服务、物业管理、公厕及少量错复式商住、小户型商务公寓等四、项目总体布局1、布局考虑因素⑴以项目主题定位为基点,运用房地产经济学与市场学原理合理布局,促进产品价值最大化的实现;⑵根据用地价值进行相应功能和物业类型的配置;⑶项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始,逐步向后推移;⑷大盘宜采用低开高走的价格策略,因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主,来聚集人气,带动后续开发;⑸从资金运作的角度来看,建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排;⑹在注重环境景观优化与产品组合配置一致性的同时,注意分期产品组合的合理性,考虑物业类型、户型、面积的搭配。2、功能区块的划分按照从南到北或从东南到西北的的推进方向,形成分期开发四大版块:⑴一期:商住综合,物业类型以商业服务和多层公寓房为主;⑵二期:居住,物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房;⑶三期:居住,物业类型配备多层公寓、叠加别墅;⑷四期:居住,物业类型配备多层公寓、高层公寓。3、布局结构与组团规模特性⑴采取“组团院落”的规划布局形式,强调层次领域空间的塑造,形成和睦亲切的组团邻里关系;⑵体现环境均好的设计理念,围绕公共绿地进行建筑组团(群)布置,形成从组团(群)院落空间到公共绿地的良性互动关系;⑶组团规模按不同的物业类型分别考虑,并尽量将组团建设规模控制在2-3万平方米以内,户数在200户以内。4、道路系统⑴道路系统:采取人车分流或部分人车分流的形式⑵主入口:人行主入口建议设在小区南面,入口设计形成小区标志性景观,起到空间导向的作用,使小区居民产生领域感、归宿感和自豪感;车行主入口设在小区东面。⑶停车方式与车位配比按车库和停车位两种形式,数量以小区住户30%计算,约600个车位;