中海地产营销策划工作手册.doc

中海地产营销策划工作手册.doc中海地产营销策划工作手册屮海地产营销策划工作手册一、 营销部门职责 2二、 营销部门架构 31、 部门架构 32、 部门成员职责分工表 4三、 住宅项目定位 71、 房地产项目定位内容 72、 定位实务流程设计 83、 定位决策分析工具 104、 定位策略与方法 135、 两类典型定位模式 28四、 营销推广策划 321、 入市时机 322、 价格策略 333、 系数定价 354、 广告宣传 375、 推广步骤 426、 开盘方式 447、 开盘组织 458、 F1常销售 519、 清货处理 5210、 物料制作及现场包装 53五、 公关活动策划 591、 初步设想 592、 调查及可行性研究 603、 策划阶段 604、 论证及决策阶段 625、 公关活动执行及反馈 626、 公关活动执行常用表格 65六、 公共事务管理 691、 制定每年的新闻及公关活动计划 692、 新闻的发布 693、 网站建设及维护 704、 市场动态 705、 工作扌艮告及报表 70一、营销部门职责营销策划部是整个公司的市场导向,是决策支持部门,同时乂是经营指标的执行者,而且还是公司对外的喉舌所在,营销部肩负着非常重人的责任,必须使公司在变化的市场中确保长期的瑕优化盈利。这就要求营销部要貝有敏锐的市场嗅觉、专业的策划和执行能力、综合的统筹和协调能力。营销策划部的职责包括以卜•八个方面:,包扌舌媒体关系维护等;根据公司经营指标,负责制订并落实年度销售计划;根据项忖发展需要,制订相应的定位、营销策划方案和专业建议;,包括宣传推广、销代执行等;;营销执行效果评估及纠偏控制;进行市场跟踪研究,为相关业务部门提供市场支持配合;8•屮海会会务工作。:公司工作流程及营销策划业务链二、营销部门架构1、:营销策划架构2、部门成员职责分工表三、住宅项目定位1、房地产项目定位内容一般以房地产项II的成功开发为核心,内容主要包括:①项冃发展战略,强调发挥企业的竞争优势,作为开发指导思想;②口标客户定位,以冇效需求为导向,指向何种细分市场;③产品类别和档次定位,明确物业形态,档次等;④户型面积组合定位,做何种户型,多人面积,比例多少等;⑤配套功能定位,如商业、会所、车位、学校和公建设路等;⑥概念风格定位,形象概念、设计概念和建筑风格指引等;⑦价格定位,主要是指均价水平和分期开发走势。2、,任何一个定位都是在一定的资源和约束条件下进行。虽然,更多的情况下,项冃的发展冃标都是复合的,但对于定位必须明确重点及导向。一般来说有三种,第一、收益最人化,即在一定的成木下售价最高;第二、资金回收时间即销售速度要求高;第三、品牌形象即口碑要求,如公司进入新的异地市场。、逻辑树式222、矛盾解决式223、问题树式3、、代理策划公司,针对潜在客户进行需求调研。,结介地块条件、规划指标,对地块进行合理的分区规划、楼栋布銘、配套及路网设计,尽可能的挖掘地块资源,降低不利因素的影响。