炎黄圣地花园可行性报告.doc

炎黄·圣地花园房地产开发项目可行性研究报告编制单位:房地产开发有限公司编制时间:二OO七年五月十六日2目录1、项目概况……………………………………………………………………32、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………33、市场分析和项目定位………………………………………………………44、规划发展建议………………………………………………………………75、资源供给……………………………………………………………………96、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………107、开发建设计划………………………………………………………………108、项目资金来源及经济分析…………………………………………………129、结论及建议…………………………………………………………………1310、附两个初步设计规划图方案……………………………………………153一、项目概况:1、项目名称:“炎黄·圣地花园”开发建设单位:房地产开发有限公司2、项目地理位置:本项目位于新郑市炎黄广场西南文化路与新华路交叉口,项目南北两面为新郑市粮油批发市场家属楼,东西两面为自建房,本项目东南角及北面新郑市粮油批发市场家属楼下分别有一个出口。3、项目周边的环境状况:本项目所在区域属于新郑市商业文化及政治中心,本身就是人气旺盛之福地,又在周边几个大型楼盘的带动下,必将形成了一个成熟的居住区。作为一个小型精品楼盘于2007年中期动工建设并于2008年下半年进行正式销售,预售时间会在动工建设期间展开(具体时间以市房管局核准的预售许可证批准时间为准),其时机比较适宜。4、项目性质及主要特点:本项目土地规划为住宅用地,其项目用地较小,地块方正,两面接近市政道路。项目周边有幼儿园及小、初、高级中学,有各类专业商场及休闲娱乐的炎黄广场等等许多成熟的配套设施。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置:1、土地调查:本项目用地由一宗土地构成,(),使用单位为房地产开发有限公司。2、拆迁调查:本项目土地使用权属房地产开发有限公司,其地块上临时出租的水果批发市场门面及仓房产权均属公司,不存在大的拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查:本项目地块上有门面及仓房,其施工水电问题可在此基础上解决,同时项目两面临市政道路,其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。44、地块交通条件调查:本项目周边的市政路网早已完善,有多条公交线路经过本项目,又是新郑市商业文化及政治中心,出行购物休闲娱乐及办公非常方便。三、市场分析和项目定位:一)、市场分析:1、2006年新郑市房地产市场供给现状分析:由于国家宏观调控因素,房地产投资出现减少状态。2、2007年新郑市房地产市场需求现状分析:2007年,新郑市房地产市场需求总量大于2006年,房地产市场依然火爆,市场呈现一片繁荣现象,但受银行信贷规模收缩影响,2007年下半年商品房销售将有所下降。2007年住房二级市场日趋活跃,截止4月,累计完成二手房交易大大高于2006年;其增长速度远远高于一级市场,成为房地产市场新的增长点。3、消费者购成情况随着新郑市城市化进程和经济发展的加快,新郑市城市居住环境及商品房小区环境的美化,新郑市城市品牌知名度的不断升高,外地人越来越成为我市住房消费的主力军,外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小。4、商品房销售价格情况2006年,新郑市商品房销售平均价格为每平方米1394元,电梯公寓元销售平均价格为1530/平方米。新郑市房地产商品房价格稳中有升,总体呈现小幅波浪走势,,。55)、不同户型商品房销售情况分析:%%%0%10%20%30%40%50%80m2以下/套80m2-130m2以下/套130m2以上/套新郑市2006年已销售楼盘面积比例(按套内面积计算)从表中所列数据看出,2006年每套80-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象,说明小户型购买者人群增加,呈现出户型变小,单价上升的势态,但总套价2006年同上年相比却变化不大。5、项目定位:1、2006年新郑市房地产市场发展特点:1)、房地产开发投资增幅减缓:2)、房价基本平稳:3)、商品房销售上涨速度较快,但下半年销售有所回落。4)、商业用房投资势头强劲5)、二手房市场增长较快,连动商品房市场销售快速增长。6)、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。7)、小户型商品房开始受到市场青睐,受到开发商、消费者追捧。6、2006年新郑市房地产市场存在问题:1)、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的6矛盾。2)、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的