张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告.doc

张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告发布上海同策房产咨询股份有限公司第一区域事业部贰零壹壹年柒月0乡镇布局、蓄势待发锦丰新城、必争之地新城置业、又一起点1作为锦丰新城规划出让的首宗商品住宅地块,本案面临怎样的核心问题?我们来到了一个极具发展空间的热土……首先我们需要评估一下地块本身2锦丰新城本案地处张家港合兴镇乡镇板块,但处于锦丰新城规划片区中。目前区域内无直接竞争楼盘,本案将成为区域高端置业的首选。从地块位置可以看出本地块位于市区外围乡镇,但合兴镇已并归大锦丰新城规划中,未来升值潜力较大。目前是合兴镇内目前唯一的待开发楼盘,未来区域市场内竞争较少,无疑将成为区域内高端品质置业的首选。锦丰新城规划锦丰新城规划锦丰新城规划锦丰新城3战略意义本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城,扩大布局,将是又一经典项目,进一步巩固港城龙头开发商的地位。本案4地块属性,具备打造低密度产品的条件,但是地块西侧最低33米的限高要求,决定只能做小高层或高层公寓。地块拥有天然水景资源,西侧华昌路主干道出入市区快速便捷,但有一定噪音影响。用地面积:土地性质:商住容积率:≤总建面积:绿地率:≥30%建筑密度:≤30%限高60米,但是西侧部分地块限高要求在33-60米之间;东侧地块没有限制最低限高。华山路华昌路地块东部西侧河道宗地限高要求33-60米之间东侧地块无最低限高要求景观河道5客户来源本案主要以锦丰新城片区以及周边乡镇等港城北部乡镇中的中高端及高端客户为主力客源,大量导入市区客源的可能性不大。锦丰新城地区目前基本无在售新盘,且前期土地供应也稀缺,因此本案面市时基本没有区域内的直接竞争压力。合兴镇当地客户、北面锦丰镇南向导入客源是本案的主力客源另外项目周边一些乡镇客户也是本案的机会客户但导入市区客户至本案的难度较大本案合兴镇锦丰镇锦丰新城及周边乡镇客户是本案的主要客户来源,而导入市区客的难度较大那么:如何精确满足这些目标客户的置业需求将成为本案成功定位的关键6利润空间地块的楼板价:2231元/平米在宏观调控不放松,价格上涨压力较大的前提下,根据目前合兴及市区的价格水平,基本决定了本案产品的价格区间市区楼盘价格(城东、城西)公寓价格:11000-13000元/平米联排价格:15000-20000元/平米合兴镇二手房价格(隆泰园)公寓价格:6000元/平米联排价格:10000元/平米那么:如何在楼板价已定,价格空间不大的前提下,追求更高的绝对收益?合兴及市区的价格基本决定了本案的价格区间,在价格空间有限的前提下,提升项目收益是本案面临的一大课题。7核心问题如何精准化客户需求,在满足客户需求的同时追求项目最大的投入产出比?核心问题界定①客户需求精准化②最大化投入产出比8客户需求精准化主流产品分析客户调研深访9主流产品分析10阳光里程暨阳湖一号中联皇冠缇香世家君临新城主流产品分析本案合兴镇区域内目前无可参考项目,我们选取市区代表张家港城东、城西、城南板块目前主流产品的楼盘进行分析。暨阳湖皇冠11城西-中联皇冠占地面积12万方建筑面积24万方物业形态小高层、联体、%主力户型141、174、181、226平米公寓均价13000元/平米项目开盘时间为2008年7月,三期于2011年6月开盘,在售三栋小高层,面积为141、174、181、226平米三种。目前公寓剩余90余套。已进入最后一期的销售环节。小高层报价在13000元/平米。周边道路交通车流量较少,同时周边学校较多,因此限制高声贝,噪音污染相对较少。周边依托张家港购物公园、省重点的梁丰高级中学等,文化、商业以及生活配套较好。在售城西代表项目,140-230平米大户型,西班牙风格,余量为90套左右,最后一期三期在售,均价13000元/平米别墅区12181平米4房226平米5房141平米3房174平米4房每个户型基本保证至少三个开间朝南,采光面较大;其中226平的大户型有五个开间朝南。140平米的三房占60%以上。别墅户型主力面积在350平米以上。城西-中联皇冠房型面积段(㎡)%%四房160444%四房174-%%%%%%总计1099100%13城西--DECO绿化率40%主力户型127、142、185平米公寓均价11000-13000元/平米在售项目二期于6月25日开盘,小高层,面积为127、142、185平米三种。目前公寓剩余332套,小高层低区报价在11400元/平米,中高区为12400元/平米。车位售价为75000元一个