做专业的房产经纪人.doc

做专业的房产经纪人.doc做一个房产专家从看懂房子做起我们在从事房地产销售的时候是否都有这样的困惑:客户问的很多问题,我们都冋答不上來?感觉客户懂的东西比我们还多?客户一说这个房子怎么怎么不好,我们就不知道怎么去说服客户?房东一说我的房子怎么怎么好,我们就没有办法让房东降价?忙碌了半天,才发现客户根本就买不起这套房了?有好的房子没有好的客户,有好的客户找不到合适的房子?在带客户看房的过程中,由于一些小的细节没有处理好最终导致没能成交?这些都是源于我们不够专业一一我们根本不懂我们所推荐的房源因此我们每个新入行的同仁,在我们拼命跑盘的时候,我们学会认识无锡的大街小巷,学会了靠勤奋、靠速度來把租赁业务做起来,但在我们真正准备跨入房地产这行的时候,你是否在拼命的多看房,特别是空看!我们是否能把每套房子的卖点、缺陷、房东的卖房动机、房东的性格特征、这套房子的最低首付、合计税费、房东的最低价格、最佳看房时间、最佳看房路线,适合的客户人群、包扌舌如何去吸引这一类的客户度了然于胸?我们是否能发自内心的去欣赏和赞美一套房子?我们是否都能把一套房子向我们的同事向我们的客户说的栩栩如生,怦然心动?所以从现在开始止所有的有家人用心去看房、用爱去读懂房子,要读懂房子必须熟悉了解以下儿点:一、 外部情况1、 地段及繁华程度(无锡整体情况以及东南西北片的棊本状况必须育个了解)2、 交通便捷程度(公交站台、未来是否会有地铁站、出入方便程度、车位情况、到主干•道的距离等等)3、 周边环境:居住条件如何?是否卫生?安静与否?修路、渍水等情况,公共生活配套完备程度,购物(菜场、超市),学校、医院、公园等4、 物业管理:封闭程度,景观;物业管理公司或其他单位(社区居委会);服务质屋及收费二、 房屋情况1、 产权:商产、优产、法人产、经济适用房、安居房、解怵1房,我们遇到比较多的是商产以及优产,遇到特殊情况的及时咨询权证,这些信息主要体现在产权证的第三页2、 面积:一般房东都会报比较整的面积,而实际有可能会少零点几个平方,在空看的时候要做到心中有数,避免在最终谈判的时候由于面积的误差造成崩单,同时对于熟悉的小区要比较了解主要的面积分布。3、 户型:一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室两厅、跃层、挑高复式结构、80式和90式的区别,包括一些特殊户型4、 朝向:根据无锡的经纬度,一般老百姓都比较喜欢朝南的房子,对于东西向以及朝北的房子相对来说需求要少很多,而月•在价格上会相差比较大(朝南朝北主要是指主卧的朝向),因此朝向不好的房子我们可以多砍砍房东的价格5、 楼层:针对无锡相对比较普遍的7层到顶的老房子而言,金三银四是最好的楼层,需求量也比较大,但供应量比较大换手率比较高的是顶楼的房子,因此顶楼的房子和对比较实惠,但顶楼一般存在容易漏水、隔热效果不好等问题,不过顶楼带阁楼的房子除外,而且顶楼带阁楼的房子主要看阁楼的实用程度,如果比较实用则需求量大单价反而比屮间楼层高;一楼的房子相对来说在市场还是有特定的需求人群,特别是配套齐全的老新村,带院子有垫高的一楼非常好卖,当然一楼的采光相对差些,所以我们在带看时尽量选择晚上或者正午;现在无锡市场上越來越多的是电梯房T,原则上电梯房越往上价格越高,顶楼的价格相对便宜些,但在卖的时候也是可以根据不同的楼层有不同的说辞,8-12层是灰尘悬浮层,4・7比较好点,楼层再高和对来说空