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上海房地产市场发展周期与金融运行关系研究
摘要:房地产市场是宏观经济的一个子系统,具有周期运行的特点。本文通过实证分析,认为上海房地产市场周期发展态势基本形成,其受宏观经济周期、金融政策影响颇深,对实际利率较为敏感,直接影响商业银行信贷结构,虽然投资品属性日益明显,但与股票市场此消彼长的局势尚未形成。
 
一、上海房地产市场发展周期
 
(一)上海房地产发展周期的实证分析
 
本文采用三种指标对上海房地产发展周期进行实证分析。由于数据限制,分析大多从1990年开始。
 

 
 
 
 
注:除特别说明外,本表及后文数字均来源于上海市统计局。
 
从表1、图1可以看出,1992—1999年是一个比较完整的从上升到回落的投资增长率周期。%,为历史最高;1999年则下降为-%,为历史最低。2000年之后新的周期开始,但波动幅度明显减小。
 
 
 

 
从表2、图2可以看出,除了1997年、1999年,上海市房地产平均销售价格基本都处于上升通道中,但增长速度有所不同。1991—1997年增长较快,此后放慢,2001年之后又快速增长。如果以价格增长率来划分周期的话,可以认为1991—2000年是一个周期,而2001年开始一个新的周期。
 
 
 
 
 

 
采用以下公式计算房地产综合指数。
 
房地产综合指数=房地产开发施工面积增长率*+房地产开发竣工面积增长率*+商品房开发投资总额增长率*+商品房销售额增长率*+商品房平均销售价格增长率*+房地产业产值增长率*。
 
 
 
从表3、图3可以看出,上海房地产市场在90年代前半期经历了一个高涨阶段,后半期进入相对低谷。而2000年之后逐渐回升,但增长速度明显比90年代前期减小。
 
 
(二)上海房地产市场发展周期的基本结论
 
综合上述分析,上海房地产发展可以分为以下三个阶段:
 
第一周期(1978—1991)。这个周期是起步阶段,随着经济改革在各行各业的逐步展开,上海房地产业从无到有,逐步发展起来。但总体规模仍比较小,年度投资额均低于10亿元。
 
第二周期(1992—1999)。这个周期是一个完整意义上的周期,经历了一个大起大落的过程,大致可以分为过热和调整两个阶段。(1)过热。1992—1994年三年时间,固定资产投资中的房地产开发投资就实现了从10亿元向100亿元的突破,,%。(2)调整。随着国家开始进行适度从紧的宏观调控,房地产业自然成为此次调控的重点。上海的房地产投资增速也开始逐渐减缓。1997、1998、1999年甚至出现了负增长。
 
第三周期(2000一至今)。受国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款业务等的推动,房地产业开发投资增长率开始回升,2000年恢复正增长。但这一轮发展并没有形成类似上一轮超过100%的增幅,这可能与基数规模已经较大有关。
 
二、上海房地产市场发展周期与金融运行的关系研究