别墅推广建议书7模板.doc

别墅推广建议书doc7xxxx别墅推广建议书一、项目竞争分析:综观xx别墅市场,纯别墅楼盘与本案可产生竞争的主要有3家,其一是面向开发区定位的xxxx在建别墅区,其二是年内将启动开盘的xxxx和xxxx别墅区。鉴于开发区别墅客源本身不足,xxxx在建别墅区不论分流多少客户群,均不会影响本案大局,因此,xxxx和xxxx将成为我们最重要的竞争对手,初步分析两盘优劣势:(1)xxxx具有规模优势以及区域位置“安静性”优势,“xxxx”规模小区的开发以及xx高级中学的学区优势也为其聚集了一定的人气,自然条件较好,在环境营造上也略高一筹,在劣势方面,一是该楼盘区域位置位于城北非热点区域,周边楼盘强差人意的销售状况容易成为该区域楼盘销售的绊脚石,二是该楼盘预期定价较高,人群相对狭窄。我们认为:该楼盘将是本案最需监控与关注的目标对象,有必要展开针对性的销售拦截。(2)xxxx依沭河而筑,距城南居住及行政区不远,在区域位置上具有明显的人气优势,城南行政机关的陆续迁入,相对完善的生活配套将支撑该楼盘的销售,同时该楼盘在规划大型超市,适合喜欢便利的购房者,在劣势方面,位于城郊结合部,临传染病医院,有一定的铁路噪声污染,区域环境较差,容积率高。针对该楼盘,我们将重点展开差异性定位策略。二、项目优劣势分析:项目劣势:(1)项目基础较差:项目位于新规划工业区,迎宾大道东端,东,西向紧挨xxxx外环公路,南,北向紧挨工厂及市场,地理位置偏僻,区域内无山无水,既缺乏外部生活配套,更缺乏高档物业应有的环境品位,相对于其它竞争楼盘,本案之地段无论是成熟性还是外环境都是最差的。(2)宏观环境欠佳:xx房产市场整体不佳,去化速度慢,销售周期长,期房销售尤为困难,以xx第一个别墅楼盘xx别墅为例,销售时间跨度长达5年,要打破这一市场瓶颈,定位的准确性和销售节奏的掌握与控制成为营销之关键。项目优势:形象优势:位于迎宾大道延伸段,迎宾大道沿路开发已成为沭阳市民及政府普遍认可的城市发展方向,同时,根据城市发展规划,迎宾大道也能打造成xx行政大道的传播概念。借迎宾大道的优势,有利于提升项目潜力,使项目地段快速地达到认可。项目机会:价格机会:根据目前两大竞争楼盘调查信息,xxxx走高价路线,xxxx走低价路线,但xxxx可能会出现低单价高总价格局,因此低价别墅市场仍有较大回旋空间。本案以低价入市,将价格运作重点落实在房型总价上,可抵消一部分客群对地段认知的抗性。环境利好机会:xx购房群体对居住环境具有较强的潜在需求,抓住这一机会点,解决景观营造与成本控制的关系,将项目以不高的总价和优良的环境推向市场,是本案需要重点研究的课题。项目关键问题:三面沿路,一面临厂是影响客户对项目环境接受度的最大的障碍。解决方案:axxxx一级公路和迎宾大道目前绿化带宽度达25米,在开工启动前将绿化带密植树林,形成一道分割道路,包围别墅区的树林屏障,产生挡风挡沙隔音效果,既能够提升客户好感度,又有利于概念炒作。b项目启动前沿xx路筑砌园林式围墙,产生高档住区的视觉效果。三、策略制定(1)如何在竞争楼盘中确立龙头地位——外销楼盘本案无明显优势,直接从地段、景观或配套上,建立核心竞争力似乎较为困难,针对房产市场的不成熟性,创造稀缺产品。建议打造xx第一个外销楼盘。——外销是注意力,外销代表的是一种高品质,外销代表的是一种未来