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重庆大渡口项目定位报1重庆大渡口项目定位报告(二)六、土地市场分析1、土地市场反弹成交增加重庆主城区房地产相关用地成交量在2008年触底,至到2009年6月土地市场开始快速反弹,成交量迅速增加。虽然在2009年第四季度,受一系列土地调控政策的影响,成交量略有回落,但土地供应量开始增加,土地市场相对活跃。2009年主城区房地产相关用地成交共114宗,,,成交量虽不及2006年及2007年,%。2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交量单位:万平方米数据源:重市土交中心2009年各季度重庆市主城区房地产相关土地成交面积单位:万平方米数据源:重市土交中心2、土地成交价格创新高2009年的土地成交量虽不及2006年和2007年,但土地成交价格却创历年来最高。从2009年下半年开始,多宗土地的拍卖屡屡出现多家实力开发商竟拍的情况,新“地王”频现,重庆地王的纪录在一年之内就4次被刷新。2009年重庆主城区房地产相关用地成交价格达到410亿元左右,每亩土地的成交均价约344万元,平均的楼面地价也达到每平方米1738元,与2008年相比,%%。2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交金额(单位:亿元)2004-2009年重庆市主城区房地产用地成交均价(单位:万元/亩)数据源:重市土交中心2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地平均楼面地价(单位:元/平方米)数据源:重市土交中心3、土地集中度于少数大型房企由于地价高涨等原因导致拿地成本越来越高,土地市场的竞争越发成为资本的竞争,由此导致2009年重庆主城区出让的土地相对集中,集中在少数资金雄厚的大型地产商手中。据初步统计,2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右,占全市房地产相关用地的一半左右,竞地总金额达到257亿元左右,超过全市总额的一半以上。从全年成交金额最高的十宗土地了,,占全市总量的1/3。据初步统计,2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右,占全市房地产相关用地的一半左右,竞地总金额达到257亿元左右,超过全市总额的一半以上。从全年成交金额最高的十宗土地了,,占全市总量的1/3。4、热点组团突出2009年重庆主城区土地成交的楼局基本未变:“三北”区域比例最高,西部区域土地出让逐年增加。另外,几个重点组团的土地市场表示突出。北区2009年最热的组团非江北大石坝组团和江北城组团非属,由于主城最大森林公园鸿恩寺公园的建设、朝天门大桥通车经及江北嘴金融中心建设的开始,使这两个组团成为年度最热的组团,包括保利、中海、龙湖在内的大开发商均在这两个组团展开激烈土地争夺战,年度地王频出于这两个组团。西区最热的组团是大学城组团,沙坪坝全年共17宗的房地产相关用地成交有11宗集中在西永大学城,其中龙湖以超过10亿元拍得的近900亩土地将持续带热该区域。南区的热点组团是南坪弹子石组团,由于年内交通的完善和两江新区、CBD等规划热点,吸引了众多实力开发企业,也催生了2009年底的最后一宗地王。除此之外,相对较为成熟的大石杨组团在2009年也成为龙湖、万科、保利、南方东银等地产商争夺的热点区域。2008年重庆市主城各区房地产相关用地成交情况数据源:重市土交中心七、新政对重庆市场的影响1、重庆新政具体内容一是构建多层次住房供应体系。第一,加快保障性住房建设,明确2010年完成主城区危旧房拆迁362万平方米,“城中村”拆迁420万平方米,棚户区拆迁70万平方米,建成廉租住房220万平方米,开工建设公共租赁房500万平方米。第二,要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%,涉及征用农民集体土地的,落实农用地转建设用地计划和占用耕地计划指标,加快征用土地进程,及时向社会公布住房用地年度供应计划,并督促房地产开发企业加快项目建设和销售。第三,严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地,并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目,逐步减少大套型高档住房上市量。二是实施差别化引导政策。第一,支持保障性住房建设,保障性住房项目土地可以实行行政划拨,危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠,试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。第二,鼓励普通商品住房消费,普通商品住房(含二手住房)交易契税按1%征收,住房交易手续费减半收取。对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付,同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。第三,限制高