二乔广场营销策划方案.doc

二乔广场营销策划方案.doc二乔广场营销策划方案XX置业发展有限公司二零——年十一月二十五日—、项目概况 5(-)整体项目概况 5项口经济指标 错误!未定义书签。(-)商业部分简介 6二、 项目周边竞争对手分析 7(-)嘉典•三湖春天 7帝景苑 7湖畔花城 7三、 项目SWOT分析 10(―)优势 10地理位置优越 10周边配套齐全 10品牌效应明显 10商业规划超前 10人流吞吐强大 11(-)劣势 II丽期商业宣传推广滞后 11本区商业仍需培育 11(三) 机会 111•政府支持建立旅游景区 11嘉鱼消费水平水涨船高 12嘉鱼人民重视儿童消费 12(四) 威胁 13消费习惯 13竞争对手 13四、 项目定位 14(―)整体定位 14(-)招商定位 141•业态定位 14租金定位 14业主人群定位 14消费人群定位 15(三)销售定位 15价格定位 15购买人群定位 15五、 项目运营 16(-)整体营销思路 16(二) 招商思路 16招商策略 16招商进度安排 16(三) 销售思路 172•销售进度安排 18(四) 宣传推广 192•节点安排 19主要活动安排 20—、项目概况(-)整体项目概况项目地处南嘉大道与东岳路的交叉口,近邻中心闹市区,地段优越。建筑主体为一座高达33层的双子楼,是嘉鱼的地标性建筑,气势雄厚,君临天下。二乔广场南观三湖连江,正对面即是三湖连江广场。项目经济指标如下:序号项 目单位数量1用地面积平方米128582总建筑面积平方米501463容积率-%395绿地率%356停车位地上个40地下个2607广场而积平方米6011(-)商业部分简介物业类型物业体量商业17856m2车库260个合计50146二、项目周边竞争对手分析(-)嘉典•三湖春天该项目总建面49917平方米,其中商业约1万方,分2期出售,目前1期已经售完,2期正在接受认筹,该项目商业部门采用岀售模式,个别投资户所购商铺,可以委托帮忙出租,商铺规格为:100nf—180nf之间,价格:沿湖大道均价9000/m2,拐角部位个别商铺10000-12000/m2,广场处商铺7000-9000/m2o商业部分经营模式为:2楼分别整体给予4个客户经营,1期2个:品译咖啡、简朴寨,2期2个:正在招商中;1楼岀售给散户经营,1期目前已经全部售完经营业态为:品译咖啡(1楼用1个门面做大堂)、简朴寨(1楼用7个门面经营)、万利商行(经营烟酒)、鹅火锅、还有3家商户目前正在装修,经营品类冇待下一步确定。(-)帝景苑该项目总建面20万方,商业占其中的4万方,占整个项目体量的25%。沿湖大道-•侧两栋超高层下商业为3层,其余商业为2层。出于该项目商业部分所冇的规划要到明年初才能决定,目询只知道商铺只卖不租,所以对本项目暂时没冇任何影响。(三)湖畔花城该项目总建面14万方,其中商业1万方,占整个项目体量的8%o商业形式以10000m2的高档商业街为主,均临湖分布,商业业态:娱乐休闲区、社区服务区、特色美食区、购物零售街。目前商业均价10000元/nf,商铺规格:层高4・5米,开间目前暂未分隔,可根据客户需求进行分隔,进深6・7米居多,少量商铺进深为10米以上,商铺结构多为单层独栋结构,目前招商工作将在这个月底正式开展。综上所述,此项目对本项目散户及投资户冇一定影响,但由于此项目商业规模较小,在犬型商户招商方面存在欠缺,下一步工作主要针对此项目商业部分做详细调研。项目名称嘉典•三湖春天帝景苑湖畔花城规模建筑而积:5万方商业:1万方建筑而积:20万方商业:4万方建筑而积:14万方商业:1万方商业形式住宅底商住宅底商住宅底商商业销售进度一期已经售完二期正在接受认筹尚未规划7月底开始招商优势分析招商较成功,已冇人型商户入驻,品译咖啡、简朴寨等。一期业主大部分已入住,对商业有带动作用售楼部可帮投资客出租地理位置靠近新城区,具有发展潜力。商业规模体量较大地段优势,临近山湖温泉入1丨,借势旅游区。业态划分较全面:娱乐休闲,社区服务,特色美食,购物零售。商铺划分可以根据客户需求定制。劣势分析商业体量较小只冇约1万1,。比较滞后,商业规划需要万方,还是以社区商业商铺面积单一口面积偏大。明年初才出來。为主。2•商户层高较低只有4米。根据以上分析可以得出,对木项口有可能存在影响的有3个楼盘:嘉典•三湖春天、帝景苑、湖畔屁城。三湖春天的招商比较成功,该项目的招商模式为:先招大户再招散户,并且该项目可以帮投资客户出租商铺,以上2点是我们可以借鉴的,主力商户入驻为主来带动散户,并但可以帮投资户出租商铺。但是在铺位而积划分时,应做到铺位而积多样化,这样客户在选择时的空间会比较大,成交的可能性就会加大。由于此项目以入驻商户较多月•与本