地方反避税案例与反避税业务操作.doc

地方反避税案例与反避税业务操作房地产企业反避税案例与反避税业务操作一、房地产企业常见税收问题,一,收入方面主要表现为:~采取各种手段隐瞒或转移预收款收入~达到拖延纳税或不纳税的目的。~如对已办妥移交手续~因购房者原因未及时收回房款的~企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。~收入计算不准确~表现为低价开票~少计收入,提供虚假或不完整的销售面积,以收抵支~如以商品房抵付施工单位工程款~以房抵债~以完工房地产抵付借款、银行贷款~以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等,收取价外费用不计收入,利用关联方交易进行利润转移,挂靠企业开发~不申报纳税等。、真开发。这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价~换取了部分土地所有权~而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权~双方均发生了纳税义务。,二,成本费用方面主要表现为:、代开发票等手段~人为抬高开发成本~减少应纳税所得。~一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。、出租用房产不及时从“开发成本”1结转至“固定资产”~而是混入“开发产品”科目中~直接转增“经营成本”。。、虚假列支成本费用~利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点~重复列支费用以减少纳税额。“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。案例:某房地产开发有限公司申请对期开发的住宅小区进行土地增值税清算~该小区开发项目为一栋高层住宅楼~两栋多层住宅楼~共取得转让收入6300万元。税务人员在检查时发现~企业提供的销售明细表中已售建筑面积未区分主房和配房面积~并且未提供预售合同~审查人员遂要求企业提供所有的预售合同~在核对合同时发现两栋多层住宅楼的部分预售合同中规定:与房屋一同转让的还有储藏室一间~并且规定储藏室不办理产权证。经与先前提供的明细表核对后发现~销售表中的面积全部为主房面积~配房面积未体现。经与企业人员约谈~企业人员承认与客户达成协议~储藏室不开具发票且不办理产权证~储藏室转让收入不入账~以达到避税目的。经企业隐瞒储藏室转让收入40万元~应补缴营业税及附加40查~万×%=22,~同时调整应纳税所得额40万×10%=。另外~该小区销售明细表中显示该小区全为普通住宅~但经审查人员仔细对比分析~发现两栋多层住宅楼中有四套房产销售2价格比同类房产价格明显偏高~审查人员经核实预售合同后发现~上述四套房产实为两套复式结构的住宅~经与企业人员约谈~企业人员承认因为知道普通住宅增值率未达到20%的~可以不缴纳土地增值税~故在销售明细表中将两套复式住宅分成四套~企图将非普通住宅混入普通住宅~以达到不缴纳土地增值税的目的。经查~两套复式住宅每套建筑面积220平方米~属于非普通住宅~该两套非普通住宅实现销售收入2,061,~经测算~扣除项目合计为932,~增值额为1,129,~%~应补缴土地增值税42万元。二、反避税业务操作,以房地产企业为例,,一,房地产企业反避税业务操作可以从以下几个方面着手:,1,从行业特点出发改进税务检查的方