物业作业规范及标准.docx

物业作业规范及标准房屋验收移交及交房操作规程一、目的:为满足房屋验收移交及业主服务管理工作需要,规范房屋验收移交及入住管理活动,对房屋验收移交及入住管理工作做出具体规定及指导。二、范围:适用于XX小区房屋验收移交及入住服务全过程。三、职责:1、服务处负责人负责组织安排房屋验收移交及交房整体工作。2、综合业务人员负责办理房屋验收移交及入住等各项工作。3、维修班协助综合业务人员负责房对房屋的验收移交及入住的全部维修服务工作。4、财务部协助向业主收取入住所预交的各项费用。5、协管班、保洁班负责交房现场的秩序维护、现场保洁、后勤支持等各项工作。四、术语和定义1、交接验收:是交接验收的尾声,由开发商项目部、施工单位及物管公司三方进行,是施工单位将物业暂时交付物管公司的流程,是交付业主前的楼宇交接验收工作。2、业主接房:指业主按照购房合同约定,对户内专有部位实体进行的查验接收。3、二次装修:是为便于区别初装而言,初装是指开发商出售的精装房和毛坯房基本使用功能的安装,属于初次装修,对于业主购买的毛坯房,入住时进行装修,则属二次装修。五、作业程序和标准(一)移交验收1、收楼管理(1)前期工程房屋初验交接验收是交接验收阶段的第一步,主要由开发商、项目部、各施工单位以及物业公司综合业务人员和维修人员在装修尚未完成之前对单元内部、共同进行正式交接验收以前的查验。(2)物业公司在前期工程初验交接验收中将发现的工程缺陷和隐患做好书面记录及时反馈给开发商项目部和各施工单位进行整改,为下一步的正式交接验收做好准备。(3)通过前期工程初验模拟交接验收,对于一些施工和装修中可能存在的缺陷和隐患可以及时发现,及时进行改进,以避免完工后一些工程问题才暴露出来,导致重复整改并延误物业接收时间。2、楼宇交接验收(1)在楼宇交接验收时,由物业公司将单元内部的遗留问题记录于《验收记录》,并由“三方”参与交接验收人员签字确认。如单元的装修、设施设备调试和保洁都已完成达到交接验收标准,则由物业公司人员将钥匙接收并填写《钥匙移交清单》。如单元的装修,设备设施或保洁仍存在的问题,则由物业公司将问题汇总于《楼宇情况汇总表》,反馈至开发商项目部及各施工单位安排整改直至符合交接验收标准后由物业公司接收。(2)物业公司将已接收的单元钥匙统一移交存于综合业务员接收并签收《钥匙移交清单》,由专人管理,如在此期间,因工作需要,开发商工作人员、销售人员及各施工单位人员须进入单元,必须在钥匙借用登记表签字领取钥匙方可进入单元。(3)对于楼宇接收的单元,物业公司协管人员每日进行巡视,并在大风暴雨等灾害性天气情况下加强巡视力度,以确保单元在此期间始终保持良好的状态,直至交付业主。(二)交房管理1、准备工作阶段(1)在正式办理入住前一周内协调组织召开开发商、销售公司及物业公司三方联席会,就正式办理入住相关事宜进行协商。(2)人员配备:依据接管小区面积合理配备各部门工作人员。(3)资料、表格的准备。(4)开发商准备:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。(5)服务处准备:依据小区户数准备《业主手册》、《前期物业服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《业主(住户)基本情况登记表》《装修申请表》《装修现场勘查记录表》《装修许可证》《房屋交接验收表》《房屋交付物品清单》《装修管理责任承诺书》《治安消防责任书》《钥匙交接记录表》。(6)物资配备:依据小区规模和员工人数及小区配备的物业管理用房配置物品,办公用具等由服务处提供用品采购单,报公司综合办采购。(7)入场宣传准备:物业法规宣传栏;收费标准公示;办理入住手续流程公示;装修管理流程公示。(8)财务部在新小区办理入住之前一个月开始对收费人员、客服主管进行培训,为新小区的开盘贮备熟练地工作人员。(9)办理入住手续之前三天之内,将收费相关的电子设备提前配置到位、调试完成(比如:电脑、打印机、复印机、点钞机、POS机、电源等)。电脑内部相关软件安装完成,达到正常使用状态(综合办、财务部完成)。(10)办理入住手续前三天,所有物业费等费用收费使用的票据、收据准备到位,并充分考虑到收费的次数,尽可能的多准备相关票据。让收费有序展开(财务部完成)。(11)收费人员在办理物业服务费、垃圾清运费以及代收费之前,将收费文件、标准、依据、单价等信息公布在显著位置,以便让业主知晓。2、正式交房(见交房流程图)(1)正式交房开始由物业公司综合业务人员、营销人员共同陪同业主分别到开发商财务部结清房款,营销部签署房屋交接书、领取《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》领取相关物品使用说明等。(2)业主在开发商、营销部处结清房款及领取各项物品后,由物业公司综合业务人员陪同再到物业公司财务部缴纳物业管理费,一次性收取一年()和垃圾清运费/平方3元,暖气费视情况而定。