产权式酒店营销推广思路.ppt

高密天和国际
产权式酒店营销推广思路
大汉隆城机构
2010年7月
前言
接到贵公司的咨询,我司经过对高密市场和项目自身的分析,结合当前房地产投资市场的发展形势,经过专业细致的讨论,建议贵公司采取产权式酒店这一物业形态,具体依据将在本报告中进行阐述。
报告提纲
政策解读
1
市场观察
2
项目分析
3
项目定位
4
营销推广思路
5
政策解读
1
读懂政策,依策行事
政策解读
进入2010年,房地产市场的一大热点就是国家政策的频频亮相
新国36条
住建部明令禁止开发商以排号、发放VIP卡等方式收定金
购房实名制实施认购后不得擅自更改购房者姓名
商品房取得预售许可后10日内须公开房源价格
国务院加码遏制高房价:高房价地区三套房可停贷
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
二套房首付不得低于50%   90平以上首套房首付不少于30%
今年住房用地供地计划公布, 保障房用地同比翻番
78家央企退出地产
国19条
七折利率优惠取消
如此高频率、高强度的政策,目标何在?
目标在于解决当前的经济、社会问题
面对高房价,纵然温总理在多个场合明确表态会解决,广大人民仍然极度不满,严重影响了政府的公信力,如何取信于民,。
政策解读
在经历了09年的大牛市之后,全国房价日益高企,民生问题在高房价面前日益恶化,如何实现“居住有其屋”,对于社会和谐和经济的平稳运行都有着极其重要的作用。
从高房价的成因来看,很大一部分原因市投资、投机性炒房导致的供需失衡促使了房价的不断攀升,因此,遏制这一需求,对于解决房价问题意义重大。
目标1:平抑房价,优化民生
目标2:打击投资投机性需求
目标3:政治挂帅,取信于民
政策打压的是住宅投资行为,而产权式酒店属于商业投资范畴,如何利用好这一政策空白市营销重点;
市场观察
2
看清市场,依市筹划
年份
GDP(亿元)
2005

2006

2007

2008

2009

年份
在岗职工平均工资(元)
农民人均纯收(元)
2005
11436
4880
2006
12940
5422
2007
16207
6253
2008
19092
6889
2009
23755
7463
市场观察—经济环境
在第九届全国县域经济基本竞争力和科学发展评价中居83位,经济基础雄厚。繁荣的经济反映在来往客商密集,客流量大。
2006年
2007年
2008年
2009年
商品房施工面积(万方)


172

商品房竣工面积(万方)




商品房销售面积(万方)


46

预估未来三年,市场供应量将会超过500万,整体呈现供大于求,商品房项目的大量涌现,意味着有限的客户资源争夺会更激烈,对于本项目产权式酒店的销售增加了不利因素。如何让我们的产品分享到足够的客户,是在营销推广过程中需要重点考虑的。
市场观察—房地产市场
市场观察—竞争对手分析
项目名称
电影大厦
开发公司
高密市新长城房地产开发有限公司
项目地址
高密市人民大街中段
营销策划
青岛合众行房地产营销策划
物业形态
商业综合体
价格
均价:3300元/㎡(产权式酒店)
建筑类型
高层
销售情况
产权式酒店已售约95%
户型
1、42㎡ 2、60—88㎡
规模
5—10层为产权式酒店;10层以上公寓
项目优势
1、核心地标性建筑;2、地段好;3、周边配套成熟完善;4、政府重点支持工程
5、投资回报率约5%
项目劣势
楼间距小
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鉴赏知识开始,拥有才更荣耀
电影大厦作为当前高密市场唯一产权式酒店,投资回报率约5%;
产权式酒店价格与住宅价格相差不大,近乎持平;