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伦敦都市地产项目整体营销策划方案伦敦都市项目整体营销策划方案第一章开发背景分析一、宏观形势分析(一)近期楼市调控相关政策1、2009年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;2、2009年12月14日中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给。支持居民自住和改善型购房需求;3、2009年12月14日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措;4、2009年12月17日,国家五部委通知:对开发商拿地首付至少50%的限制;5、2010年1月10日稳健康发展的通知》,包括:增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施,简称“国十一条”。(二)房贷政策不断调整1、自中行率先取消首套房房贷利率7折优惠后,多家银行也纷纷跟进。据银率网最新发布的2月房贷市场报告中采集的信息表明,目前中行、招行、光大、北京农商行、,广发银行调整为8折;2、国务院办公厅日前发布通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。40%首付+“紧箍”。二、嘉兴房地产市场分析(一)嘉兴房价疯涨,抑制购房消费2009年下半年在市区各大楼盘营销中心,投资炒房心态的占了大半;部分购房者为了取得一套房源,彻夜排队争购之风重现楼市,炒房热度不断升高。成交急剧放大,房价疯狂飙升,嘉兴楼市的住宅均价在短短数月时间里从5500元/㎡上涨至8000元/㎡,出乎预料的市场走势和房价大幅上涨,已经远远超出了市民对房价的预期和承受能力,“工资涨不过房价”使工薪阶层只能“望房兴叹”。而宏观政策的变化,也使投资客在市场形势未明朗的情况下转而观望,渐渐淡出嘉兴楼市。(二)2010年楼市现状从进入2010年以来,在政策调整和市场供应量萎缩等因素的影响下,1月份新房交易量就已不尽如人意,而2月份在楼市成交下行态势和春节传统的淡季的双重压力下,不出意料地再度萎缩。据官方最新备案数据显示,2月1日至28日,嘉兴楼市整体成交备案套数仅为971套,与1月的1646套的成交量相比出现了近50%的减幅,与09年2月市场“寒冬期”的1156套相比都有一定的差距。,此价格是自09年8月嘉兴房价开始上涨以来,近半年内的首次回调,,仅相当于09年8月份左右的价格水平。如此行情,显示了嘉兴楼市在近期多项政策调控的集中作用下,市场已开始有明显的松动迹象。第二章项目概况、项目推进及亮特点提炼一、项目概况本项目位于嘉兴的政治中心、文化中心,科教中心——南湖区;占地约127740㎡,,总建筑面积约28万m2,绿地率40%,建筑密度23%;别墅1幢,%;联排96套,%;空中别墅78套,%;小高层、高层160套,%二、项目推进计划开工:2010年3月样板区开放:2010年9月一期开盘:2010年10月二期开盘:2010年11月三、亮特点提炼(一)深入分析发掘伦敦城市特色,结合江南水乡文化,通过独特的结构形式、空间尺度、标志性的景观设计,体现原汁原味的伦敦居住生活。伦敦都市,将以伦敦这一西方文化代表为主题元素,展现日不落帝国的独特魅力,借鉴西方生活的精华,提倡一种时尚、浪漫、奔放、积极、自由的生活态度,营造出一个和谐、自然、休闲的生活环境,同时伦敦都市将把白金汉宫、大本钟、伦敦塔桥等诸多极具代表性的伦敦建筑运用到地块的规划建设中,以求在嘉兴即可感受伦敦的文化与艺术,体会到英国皇室的无尚尊荣。伦敦都市将打造成为又一个嘉兴顶级生活模式的代表,完美“演绎品质生活”,给予居住者无比的荣耀。(二),贯彻“伦敦都市、左右逢园”的理念,实现“家在公园里”的居住梦想!公园里的家既能为您带来健康、美景与好心情,也能为您带来尊贵和荣耀!健康从呼吸清新空气开始,豪宅生活就得有公园;从纽约中央公园到伦敦海德堡公园,从巴黎凡尔赛公园到东京新宿御院,其周边的豪宅都成为富豪新贵们的居住首选,既拥有美丽风景,又拥有至高无上的尊崇与荣耀。海德公园是伦敦最著名也是最大的公园,位于白金汉宫的西侧,历史上曾经是英国国王的鹿场,后来又成为了英国人的集会场所。伦敦都市西侧的海德公园,是一个近18000㎡(约26亩)的景观小品公园,而亚欧路东侧是一个30000多㎡(约40亩)的维多利亚公园,也将打造一个具有文化特色的主题公园,为业主休闲、聚会提供绝佳场所。(三)巴黎都市升级版巴黎都市是嘉兴的顶级楼盘,伦敦都市将在巴黎都市品牌的基础上,再次升级,不断提升,将其打造成嘉兴之“最”,即最顶级、最精致、最奢华、最有文化、最具