郑州时代国际广场营销执行方案.ppt

-11-11报告结构项目营销策略PART1PART3项目营销执行PART5PART4市场描述项目价格定位PART2项目解读郑州2011年商品房成交分析巨康观点:“限购令”出台以后,住宅的投资得到良好的抑制,办公、商业地产投资成为新的增长极。2011年1-9月份,整体看来,非商品住宅成交呈现出增长的趋势。七月份达到最高值。随着“限购令”的继续执行,住宅投资已明显受到影响。办公、商业地产继续上涨的条件仍然具备。巨康观点:郑州九月份,办公用房成交套数为414套,,成交均价为8317元/㎡。郑州市商务写字楼产品主要集中在郑东新区及金水区两个区域。中原区经过新一轮的大型房地产公司的运作,蓄势待发,将成为未来写字楼产品供应的另一大区域。从9月份各区域办公用房销售均价上可以看出,郑东新区汇聚了目前市场上在售高档写字楼中得大多数。、高档社区、餐饮业、金融业等,形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境,联合中心、未来国际、金成东方国际、CBD世贸大厦、绿地千禧广场、绿地之茵等中高端写字楼密集分布,使这里的写字楼市场极为活跃。据统计,目前CBD已有400家各类企业或分支机构入驻办公,呈现出强劲的发展势头和带动作用。除了有中国人民银行、中国农业银行、中国银行、省工行营业部、中信银行、郑州商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、郑州商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻,深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、金山化工、中石油河南分公司、河南中烟工业公司、郑州移动公司等一批大中型企业总部也进驻改区域。此外,不少会计师事务所、律师事务所和成长型企业,也把这里作为创业和发展的重要平台。目前,以CBD为中心的金融、保险业和总部经济发展迅速,聚集效应已初步形成。郑东新区写字楼概况“四纵四横”的楼宇经济聚集带也已显现雏形。“四纵”即未来路、经三路、花园路、文化路,“四横”即东风路、农业路、黄河路和金水路。其中,农业路和花园路商务圈是郑州经济比较活跃的区域之一,从豫博大厦、国际企业中心、邮政大厦、省汇中心、郑州国贸中心以及即将登场的居易国际广场、好莱坞等。不断增加的写字楼显示着区域的经济活力。在数量增加的同时,各个写字楼也在配套、设备和办公环境上做足功夫,让郑州写字楼的配套不断升级。金水东路(未来路-中州大道),以楷林国际为代表,集中了曼哈顿广场、盛润白宫、荣勋赢座等高档金水写字楼概况郑州时代国际广场有望打造成农业路和花园路商务圈的地标性写字楼绿地之窗行署国际广场居易·摩根中心福田·财富广场东方·鼎盛时代升龙·站前广场物业地址郑东新区东风东路与七里河南路交汇处郑东新区正光路与众旺路交汇处花园路、国基路交叉口航海东路与经开区第八大街交汇处二七区航海路与大学路交汇处西500米路南郑东新区东风东路与商鼎路交叉口物业类别写字楼、商业写字楼、商业写字楼写字楼写字楼、商业写字楼、五星级酒店、公寓物业级别甲级甲级甲级甲级甲级5A级建筑面积48万㎡12万㎡34888平方米130000平方米3万㎡54万平方占地面积70亩45亩——24000平方米8亩——总楼层24-36层13层/-200㎡70——1000㎡120——1400平方47——1370平方标准层面积778㎡76——/㎡/㎡、石材花岗岩、干挂、石材电梯8部/14部。每层12户三菱、每栋3部6部上海三菱电梯6部智能电梯车位地下4层,3000多个地下2层800多个,地上50多个500多个500个停车位项目配套酒店/休闲商业/2栋甲级写字楼毛坯五星级酒店大堂装修标准,1000余平方米宽绰大堂,、天然气可视对讲机门禁、电子巡更、保温节能、智能信报箱、光纤接入系统、/㎡,2期2万/㎡/㎡12000元/㎡7500元/㎡10000元/㎡,共1500平方下半年对外销售郑州在售写字楼汇总巨康观点:郑州市在售写字楼主要集中在金水区及郑东新区。郑东新区是目前市场高档写字楼的主要聚集地随着郑州市房地产市场的不断成熟,对写字楼市场的需求也逐渐高档次化。从近两年新开发的写字