枫丹白鹭 湖公馆」阶段性策略调整.doc

枫丹白鹭_湖公馆」阶段性策略调整.doc「枫丹白鹭•湖公馆」阶段性策略调整(5—6月份)历经半年多的时间,D、E组团最后3栋多层全部推出,一期全面封顶……应该说,本案一期的推案已近尾声。虽然由于市场、环境及产品的种种限制,未能达到最为理想的销售态势,但是,在我司各部门的通力合作下,能取得目前的成果也属来之不易。随着二期开案的临近,企划的推广方向逐渐向产品力诉求靠拢。但是如何去化剩余的大面积、高总价房源,却成了下一阶段的重中之重。面对内外交困的重重难关,现对后期的企划推广做如下建议,力争在2个月内尽可能地提高销售率。二、风声鹤唳的市场态势1•政策频出,市场观望心理严重国家政策收紧・影响投资热情I由于近期国家通过相关政策的出台、央行加息、转让征收营业税等手段来控制房价,致使人量的投资客放弃了其投资计划,需要购房的客户也开始转向持币观望。观望心态严重・客户更具理性去年及今年年初排队抢购、短期内售完的局面已经不再岀现,去化速度明显受到国家広观调控的影响,外地户口及有房贷者首付必须3成以及加息等原因,使购房者开始持币观望,合肥楼市进入理性阶段。50万方只是第一步・平抑房价是政府长期目标4月18合肥市经济适用房已经启动,该批房源虽然量小,但对平抑房价,消费者的观望预期心理有推波助澜的效果。供应放量,目标客源分流严重由于近期合肥各区域各案均有新推产品在销售,再加上-•些待售和在售的人盘实行全方位的立体轰炸,致使客源被严重分流。但从整体的悄伟情况来看,最人的截流依然来H潜山路沿线。其周边像汉嘉都市森林、广利花园、国际花都、新华•学府春天、金色池塘、盛世名城等个案,造成客源大量分流。同吋,百协・大溪地的前期造势及公开,也对本案形成了相当大的冲击。实力考证,品牌与品质经受市场检验市场已经从注重产品向更高层次发展,品牌及品牌所包含的服务、实力、品质、文化等等已经为消费者关注并作为购房的关键因索。这就要求各发展商注重品牌建设、开发、维护、塑造,将品牌建设作为长期任务和战略目标。•产品劣势影响购买欲望在周边同质化个案中,新加坡花园城、金色池塘及绿城•桂花园,无论在项目规模、产阳规划,还是小区整体的品质感上,都具冇木案无法比拟的优势。虽说与Z相比,木案仍冇明显的单价优势,但产品劣势却是影响消费者购买欲望的一个不容回避的事实。三、,本案的五个组团多层产品全部推出,共计429套住宅,现已销售211套;门面房共计推出58套,现已销售36套。从以上数据明显可以看出,冃前的销售率只达到一期销售一半的效果。但是,剩余产品普遍为140n?以上的高总价房源。所以说,市场销售的紧迫性和本案现状所受的威胁性都在加大。房源销售现状•期A、B、C、D、E,五个组团销售情况如下表:楼号面积(m2)总户数(户)去化数(户)销售率(%)A组团1#2#3#楼100121083%109594983%%%144-1506035%B组团1#2#3#楼95-1053232100%%%C组团1#2#3#楼96-1082020100%%140-180561()18%D组团1#2#3#%%136-1567245%E组团]#2#%%1443600%备注:二期小高层的产品面积从90-145n?区间,均为品字型小高层,层高为18层和11层的点式和排式产品。具体情况待定。从以上数据明显可以看出,本案的小面积房源均已去化完毕。而采光很差的一-楼房源,由于面临客源层窄,以及必须够买地下室等因素,致使总价过高而销售缓慢;134亦的房源属于不规则户型,客户普遍无法接受,因而迄今为止都无人问津;同时,新推出的D、E组团的产品均为大而积、高总价房源,同样造成了客源选择而窄的局面,致使销售缓慢。工程进度现状A、B、C、D、E五组团14栋楼现已全面封顶,结构验收完毕;A、E、C组团进行室内抹灰工作已完成,进入贴外立面工作阶半岛路现已进入余卜•部分拆迁工作,预计6月底可以完成路面通车;预计6刀底7刀初可进行室内外管网布置和外面的局部绿化工作;6月份二期开工。从现在的工程进度来说,一期产品即将进入准现房阶段,外立而也将得以呈现,正是带客八前往工地看房的好时期,但是唯有的半岛路未通的现状,对小区的形象塑造产生了一定的负面影响。与此同时,二期开工的临近也将对本案形成新一轮的契机C四、迫切需要解决的问题从项目自身的条件来看,木案位于合肥最西面,立地条件不佳,现冇余房普遍为人面积、高总价产品,造成了客户购买欲望的下降;加Z周边市场的供应量体较大,竞争个案的同质化现彖严重,也对本案形成了相当大的冲击。从市场角度來