上海商住市场研究报告.docx

上海商住市场研究报告.docx商住市场研究报告目录序 言壹、商住楼市场概况一、上海商住市场概况一、商住楼市场发展历史二、各区域商住市场分析二、商住楼市场在房产市场1、普陀区商住市场分析中的地位及未来前景2、长宁区商住市场分析贰、商住楼的特性3、徐汇区商住市场分析一、商住楼与住宅楼的的异4、静安区商住市场分析同点5、浦东新区区商住市场分二、商住楼与写字楼的异同析点6、卢湾区商住市场分析三、优劣势汇总肆、总论及对于商住楼巻、各区域商住楼市场开发的建议分析附录:重点商住个案市调表格商住楼概念及其特性1、 商住楼释意商住楼,顾名思义就是即可以居住,又可以办公,是具备特有生活特点的特殊房产建筑,其设计以商为主,首先必须满足像写字楼所需的商务活动设施,如交通、停车、大流量高速度的垂直交通、集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、机票服务、银行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等。同时又要在每个分割分区中保留非家庭用的小型厨房(兼可做公司办公用的茶水房)和供居住用的独立卫生间,使商务办公为主的同时具备居住的条件。因此商住同时拥有完全办公和办公兼居住的双重功能。商住楼一般不是为了满足家庭中不同性别和年龄的人共同居住的生活方式,而是为了满足少数和个别人非家居生活的居住(当然商住楼具备改装成家居生活的条件)。2、 产品特性作为房地产市场的特殊产品,相对于住宅的单一性以及写字楼市场目前占绝大多数的甲级写字楼之昂贵的租金,结合了两方面用途的商住楼能同时满足生活和工作的两种需求,并减少大量的开支,节约成本,这种成本也大大地低于租用商务公寓的成本,但却满足了类似商务公寓的功能。商住公寓为中小公司及居家办公的soho一族提供了一个“商+住讦勺场所,然而,商住公寓一般只有一些生活配套设施,也有个别商住公寓设置了商务层或提供一两间会议室、商务中心等商务设施,但只是提供设施而已。壹、商住楼市场概况从目前的市场需求来看,随着经济的持续发展,将出现越来越多的中小型的民营企业。当民营经济正在崛起的阶段,既需要有各种档次的专业写字楼,也需要有提高生活居住质量的住宅、别墅和公寓,同样也需要大量的商住两用功能的建筑。一、商住楼市场发展历史关于商住楼的发展历史,就不得不提到与其有紧密联系的写字楼。计划经济时期,中国传统生产方式中没有写字楼,只有行政管理的单位办公楼,它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。随着屮国的对外开放,计划经济向市场经济过渡步伐的加快,多元化经济得以迅速发展,与之相呼应的各类公司应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起,为各类公司提供了较为理想的办公空间,进而拉动了房地产业的迅猛发展。独立的写字楼尽管功能齐全,但容量有限,不可能涵盖所有的方面,尤其是高速成长与发展中的屮小企业,常常无能力也无必要独立拥冇这种带冇标志性的巨大写字楼。二、市场形成原因对于民营企业,特别是外地进沪创业的民企,当他们进沪做生意时,如租用或购买写字楼,同时乂必须在另一个地点租用旅馆或公寓解决主活问题,增加了往返的路途。出于减少开支和节约成木的考虑,这些屮小企业开始寻求能满足其需求的不动产。而商住楼能同时满足生活和工作的两种需求,并减少大量的开支,节约成本,这种成本也会大大地低于租用商务公寓的成木,但却满足了类似商务公寓的功能。至此商住楼市场才逐渐的形成。由于当前许多区域写字楼的供给结构存在一定的缺陷,无法全面满足各档次规模的企业的需要。因此,商住产品便应运而生,成为低价位写字楼的替代品。由于市场竞争的压力,受项目地理位置、周边环境、潜在客户等方面影响,某些项口开发商如杲坚持建住宅将缺乏竞争力度,改为商住将更迎合市场需求,且销售周期短,回款速度快,同时,由于新商住项目比同区位的住宅价位高,开发商开发这种物业将有机会获得更大的收益。贰、商住楼的特性表1・1商住楼、住宅楼、办公楼的差异住宅商住楼写字楼地段1无特别的区域要求对于地段有较高的要求对于地段要求极高,处于商业及金融中心区域使用功能1只能居住即可商用又可居住只限于商用配套配套设施齐全,但是配套较为高档,且兼配套设施水准极为1设施水准高低不一顾商用与居住的功高档价格价格分布范围广泛与同区域地住宅价格无明显差异价格明显高于同区域的住宅价格物业管理贷款年限八成三十年六成十年六成十年土地使用年限70年50年50年住楼与住宅楼的的异同点居住楼一般只具备纯居住的条件,其功能配置均以非工作与商务活动为前提。如垂直交通是按居住人流考虑;其生活的方式(包括私密性)、环境、人文、景观、管理、服务等均按纯居住形式考虑,适合于不同的年龄层次。商住楼与居住楼的不同在于商住楼更倾向于商务活动,而非家庭居住。商住楼是以商为主、以住为辅的功能组合。这样在设计中就会与居住楼有着不同的考虑和安排。虽然商住楼具有居住与商用两种功能,但是与纯住宅相比在许多方面仍有