益林项目定位策划报告综合.docx

益林项目定位策划报告综合.docx甜林项目定位策划扌艮告《易经•系辞》说:“上古人穴居而野处,后世圣人易之以宫室,上栋下宇,以待风雨,盖取诸人壮。”这是说房屋的演进,原始人木居于洞穴之中,或在野外露宿,遇天上有雷雨交加,或风雪寒冷,先人解决的办法,就是发明房屋以避之,故取象于大壮(易经大壮卦象为:上卦震为雷,下卦乾为天,为宇。周益地产策划咨询工作室目录(项目定位):第一部分:项目定位报告一、 项目的市场定位形象定位目前当地商业街不利的情况分析二、 目标客户定位购买商铺的目标群分析租赁使用商铺的目标群分析三、 商铺的目标消费群定位及分析四、 商铺的经营项目定位及功能定位经营项目定位功能定位五、 竞争定位六、 价格策略第二部分:项目规划、设计方案建议一、 整体规划设计方案二、 建筑风格与立面效果设计方案三、 商铺结构与内部分割方案四、 景观设计方案第三部分:项目宣传思路一、设计怎样的广告第一部分:顶目定位报告、项目的市场定位①形象定位“形象”一词,大家看到、听到一般会认为是面子问题,但对于房地产来说这不仅仅是面子问题,更是利润重要提升的一个方面,例如:1995年广东东莞出现中国第一条真正意义上的商业街,但在经历了11年的时间和房地产的发展及变革中该商业街依然未有衰败的迹象,反倒是后来出现的商业街有的门可罗雀,有的却草草收场,这就是对于项目的“形象”理念,它可以根深与市民心中经久不衰,也可以使得停滞不前。所以对于益林项目的形象定位我们一定要走在前面,成为当地地标性建筑和地标性商业街。为什么要做到这样?当地经济不是非常发达的情况下;容易给市民独一无二的影响,对提升价值空间非常有帮助的意义。我们看看当地的政府办公的条件就可以知道这样做的可行性。并不增加成木的多少;地标性建筑能否成立并不是在任何地方都可以实现的,在北京、上海、广州等一些发达城市建立地标,就这一个概念也许就要使得发展商增加80%-100%的成本,就说无锡目前要建立一个地标建筑也许就要花掉发展商近亿的成本(无锡最高楼101米)。但在益林只要在建筑风格、建筑规范化、景观上有突岀表现就可以达到目前地表性建筑的目的,但成本几乎不增加。时代发展的需求;量的积累到一定程度才能发生质的变化,人民路商业街是目前益林以及益林周边百姓心目中购物及闲逛的首选之地,这有它形成的特殊及历史原因,但主要是后建的项目没有从根木上与之产牛差异,同时后建项目从建筑学上看也没有能够规范和跟上时代的脚步。冃前的人民路商业街店铺的商业组成结构;%%%%%%%%□服装■餐饮□装潢装饰口机电五金■小百货□药店■小旅馆□美容美发在对人民路的总共164家店铺的经营行业种类的调研中发现,目前的商业街还是以服装(包括布店及同类行业)为主,小百货(包括粮油、图书、碟片店)其次,这两项的综合已经超岀了整个商业经营行业比例的50%,这表明人们己经开始对精神生活的享受开始有一定的认识,特别一提的是在该商业街中有目前流行元素在内:时尚专卖店、品牌专卖店等,虽然数量不多但已经融入了市民的生活。另外还有一点;在市调中看到许多的外地车辆,表明该地拥有一定的外来人口,但拥有外来人口的城镇,餐饮几乎没有。②目前商业街不利情况分析益林仿古商业街虽然是益林第一个综合型商业街,但在没有吸引足够多的消费者注意,造成现在销售情况非常不好几乎成为“一上三的居住房”。经过调查分析,我们发现仿古商业街存在以下劣势:1)位置隐蔽项目不临街。步行街整体位于人民路黄金地段,但项目与人民路街面有一定距离显得比较隐蔽而且也没有建立一定的标志性建筑物,因此无法多作些户外形象广告牌指引消费者和巩固仿古商业街品牌形象。2) 项目没有注入益林特色。益林是全国闻名的“琉璃玻璃制品”之乡,慕名而来的经商者比较多,商业街要能吸引更多的外来人士的注意,就必须注入本土的特色,增添一些能够体现虎益林历史、人物以及其他方面的建筑和雕塑等,让该街成为外來者和本地人了解益林历史和地方特色的一扇窗口,同吋是向往的夏天傍晚散步和游玩的地方。3) 该街整体布局不合理。在商业街周围聚集有比较陈旧的居民楼,和仿古商业街形成了鲜明的对比,影响了商业街的整体效果,同时楼间距太窄,影响行人的步行走动。图例表示该项目的一些不利情况:楼间距太窄无法形成“步行”的商业街位置太隐蔽该街整体布局不合理。在商业街周围聚集有比较陈旧的居民楼、脏乱差的农贸市场与仿古商业街形成了鲜明的对比,影响了商业街的整体效果,同吋楼间距太窄,影响行人的步行走动。二、本案目标客户定位