重庆寸滩项目前期研究总稿.docx

重庆寸滩项目前期研究策划报告中瑞市场研究公司一、开发方向1、,城市快速干道五桂路寸滩段北侧,占地约1140亩,用地性质为综合用地。向东经五桂路可至唐家沱和铁山坪,向南与规划屮的寸滩港港区一路相隔,向西经五桂路可达五里店,向北经金山大道直通北部新区。项目地北而临319国道(渝长高速),西侧紧邻建设川的金山人道,南侧临五桂路,交通方便。根据项目开发商渝能集团《渝能寸滩项目策划方案要纲》屮要求,本次市场研究将针对项目地块所在区域进行。图1-1区域划定指标图:n■区域不属于重庆市内传统居住区域,市场认同度较低;根据对重庆市民的随机调研分析,重庆市民对研究区域作为居住区的认同度较低,同时对将研究区域作为居家生活区从距离上有一定的抗性。■地理位置不佳,难以享受基础生活配套设施,居家生活条件差;研究区域内,基本生活配套设置主要聚集在虾子蝙板块以及水口板块(如图所示)。项目地块距虾子蝙板块2公里、水口板块3公里,所在位置基础生活设施匮乏,不具备必要的居家生活条件。■区域现有公共交通条件较差,未来有待改观;目前,研究区域内主要交通线路由新溉路'溉澜溪一一金紫山一一新牌坊',五桂路'五里店一一桂花湾'二条交通路线构成,并且目前区域内只有812、813、817、866>107五条公共交通路线,通往外区域的公共交通条件较差。但是,据政府规划,未来待江北区政府搬迁完毕后,区域内将新增13条通往市内各区域的公共交通线路,在2010年区域还将开始建设轨道交通4号线,区域未来交通条件将彻底改变。■研究区域房地产开发滞后市场尚不成熟,供应主要集中在虾子蝙板块;研究区域不属于重庆房地产开发热点区域,整体开发程度较低整体开发形式滞后。目前商品房项目只有位于虾子蝙板块的金科•廊桥水岸、巨宇•融鑫花园二个项目,。预计未来2-3年内区域内将有约27万平方米的供应量上市。图1-2周边竞争情况RailroB工业区廉租房金科•廊桥水岸口宇•融鑫花园31^虾了•■金科项目入驻改变区域形象,研究区域居住档次第一次转型期;目前研究区域房地产开发进入第一次转型期,随着区域屮安置房、廉租房、厂•矿集资房等低层次房地产项目的逐步退出,以及以金科集团开发项目金科•廊桥水岸的的开发,区域居住档次进入第一次转型期。表1-1区域住宅供应简表:项目名总体量现有供应未来供应金科-廊桥水岸371027巨宇・融鑫花园44/虾子蝙农转非安置房1010/工业区廉租房55/数据来源:■江北区政府迁入成为研究区域最大利好消息,区域各商品房项目去化情况良好;政府所在地周边的住宅项冃,从来都是尊贵的,这在所有的中国城市新区的建设中历来如此。研究区域受江北区政府即将迁入的利好消息影响,区域内在售各商品房项目去化情况良好。并且,通过对研究区域内在售项目及周边常驻居民的调研,普遍看好江北区政府迁入对市场带来的利好影响,区域未来开发潜力巨大。表1-2区域住宅需求情况表项目名开盘时间销售率金科・廊桥水岸2005年12月17H35%巨宇・融鑫花园二期2005年5月85%虾子蝙农转非安置房//工业园廉租房//数据来源:■在售商品房项目紧盯江北区政府迁入人群及相关产业链人群,区域价格整体档次提升较快,目前区域在售住宅均价达到3520元/平方米;如下表所示,目前区域内在售商品房项目价格档次划分明显,以金科•廊桥水岸为代表的项目,目标客户群紧盯未来迁入的江北区政府及相关产业链中高端管理者,并且项目自身定位为江景、配套滨江公园、金科品牌等资源,价格定位在研究区域内最高,达到套内均价3700元/平方米,并且直接拉高研究区域商品房销售均价。但是,据销售人员私下反映,目前该价格在研究区域内仍然有一定的价格阻力,并II表示对市场现状不乐观。表1-3区域住宅价格情况项目名单价均价总价金科・廊桥水岸3480^5700370030~57巨宇・融鑫花园2650^3000280012~33虾子蝙农转非安置房///工业园廉租房///数据来源:■高、低客户群二级分化明显,中高端客群与低端客群已被消化掉了很大一部分;通过对区域内在售项目客源情况的调研分析,我们发现区域内在售项目目标客源基本无重叠;金科•廊桥水岸以江北区新政府工作人员作为主要目标客户群,主要针对区域内及市内中高端客源;巨宇•融鑫花园作为区域内开始吋间较长的中档次项目,在区域内以明显价格优势占领市场,主要区域内中端、中高端客源作为主要客户群;虾子蝙农转非安置房、工业园廉租房则是直接针对区域拆迁安置人群,主力吸纳区内低端人群。(3~5年期)发展预测■利好因素分析项目