杭州绿城翡翠城策略思考(170P)一.ppt

翡翠城推广策略思考(一)
目录
市场篇
诊断篇
策略篇
执行篇
表现篇
市场篇
清楚认识我们生存的环境
08年至今杭城商品房各月成交情况
从上面的走势图可看出:08年杭州商品房成交市场波动较大,五月房交会出现了成交高峰,但此后开始下行,十月成交仅1316套,成交量创下了自08年五月房交会以来成交的新低。十月新政出台后,市场有些许回暖,基本回到五月房交会后水平,但09年1月恰逢传统春节,成交量开始下走,可见楼市的回暖并未得到持续。
新政出台前后杭城商品房每日成交情况
二十四条出台
央行救市新政出台
央行救市新政开始实施
10月整个杭州楼市的成交量从5号开始逐步走高,其中在10月8号至12日最高,日均约80套;
二十四条救市政策出台后,14-16日成交量逐日上升,但房交会期间下降至每日四十几套;
中央救市新政出台后,成交量并未出现大幅上升,依然呈现下滑趋势;
就短期看来,二十四条政策及中央救市新政对楼市的刺激作用并不明显,回暖尚需时日。
近三年第四季度杭城商品房成交对比
从上图可以看出,近三年第四季度的成交量高峰出现在07年,而成交均价高峰则出现在08年;08年10月后,杭城商品房成交量虽有增长势头,但四季度总体成交量却处于近三年的最低水平,%。相反,成交均价高于前两年。
购房心态调查—板块抗跌能力
据房交会购房者心态调查问卷分析得知:在最可能下跌的板块排名中,郊区板块首当其冲,下沙和老余杭“荣登榜首”,紧随其后的是闲林、九堡、瓶窑和三墩板块。消费者对项目所在板块前景的不看好,将使本项目的销售面临较大阻力
市场相关报道
从1月28日(正月初三)到2月9日(元宵节),上海万科对上海几乎所有在售项目推出春节让利促销。据了解,这次活动几乎涵盖上海万科的所有在售楼盘。主要采用迎春大礼送祝福、新年认购幸运奖、8大费用全减免3重好礼。
—《每日经济新闻》 09年2月5日
深圳万科在2月7至9日元宵节期间整合旗下六个在售项目推出“金牛拜年”活动,内容包括购房可在正常优惠之外再享受额外1万元现金优惠等;上海万科则在1月28日至2月9日推出“丰礼迎春”活动,对几乎所有在售项目进行让利,内容包括抽现金券、免八项费用等。
上海万科的此次降价如能取得预期效果,此番降价有可能会蔓延到全国市场,这样一来,势必会降低杭州消费者对于房价的心理预期
08年杭州房地产市场整体趋冷,成交量急剧下降,新政刺激作用不明显,市场观望氛围依然较浓;
市场处于调整期时,近郊板块往往没有市区板块抗跌,消费者对闲林板块预期不乐观,销售抗性增大;
面对楼市的不景气,09年本项目要想取得骄人佳绩除应增加客户的积累量,还应通过强化项目品牌影响力来实现客户的有效转化。
整体市场概述
诊断篇
发现问题的真相