上海裕景兴业浦东大道地块市场研究报告.doc

一、市场背景
1、经济环境
人均GDP(USD)
人均年可支配收入(元)
内销住宅平均成交价格
(元/m2)
人均居住套内面积(平方米)
1998年
3400
8773
3290

1999年
3700
%
10932
3669
%

2000年
4140
%
11718
3834
%

2001年
4500
%
12883
4308
%

2002年
上半年
2297
同比增长10%
6870
4700
%
/
备注
政府目标2007年达到7500
/
/
/
注:上表数据来源上海市统计局网站(.cn)
说明:
近年来上海人均GDP、人均可支配收入等各项经济指标都保持良好的增长势头,全市GDP连续保持良好的增长态势,政府目标是5年后,达到人均GDP 7500 USD。
单位:USD

目前上海的人均可支配收入与人均GDP之比为1:3,低于全均比例许多,上海的人均可支配收入,仍有很大的上升空间。
单位:元
2、城市规划
浦江两岸开发定位(摘自:市政规划)
浦江两岸规划住宅区域
总述
浦江两岸的综合开发范围涉及浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦五个区,规划面积2260公顷,岸线长度约20公里,四个重点区域为:杨浦大桥、上海船厂—北外滩、十六铺—东昌、南浦大桥地区,,占开发岸线的65%,规划改造用地690公顷,占总用地的30%。
两
岸
滨
江
住
宅
分
布
区
杨浦大桥区域
建造具有文化内涵的滨江特色居住区,在浦东杨浦大桥地区布置大桥公园、以西改造成滨江居住区。
北外滩
浦江两岸
北
外
滩
苏州河和黄浦江的交界处,地理位置、视野景观更优于其它地区,近期北外滩地区的开发刺激了楼市的火爆,房价一路飚升。区域将来具有良好的商业、商务条件。
黄浦区董家渡
规划中在本地区将建成上海最大的高档滨水住宅区,80米宽的南北向景观轴线,它集绿化、水景、步行街于一体。
南浦大桥时尚住宅区
时尚休闲型的居住区,建设商业、文化、娱乐复合中心,成为具有都市魅力的滨江活动点。
陆家嘴临江住宅区
依靠浦东最繁华的商业中心和浦西江岸的城市景观,形成了以世茂滨江花园、仁恒滨江园为代表的的滨江豪宅区。
二、市场供应(近年各类物业)
单位:万平方米
单位:万平方米
单位:万平方米
单位:万平方米
三、市场特征
普通住宅
特点:总体售价稳步上升,各区热点越发明显
平均售价:4805元/平方米
主力总价:40—50万/套
主力面积:100—120平方米
酒店式公寓
特点:单套总价有所上升,产品功能趋向完善
单价范围:7000—12000元/平方米
总价范围:24—70万/套
单套面积:30—75平方米
办公用房(优质类)
特点:租金跌至历史低位反弹,“只租不售”局面打破
单价范围:2000—2500美元/平方米
租金范围:—*天
出租面积:40—平方米
商铺用房
特点:投资收益率超出住宅,市场黄金商铺难觅
亚太盛汇商城: 售价:
南京路商铺: 售价:
襄阳路商铺: 租金:40元/平方米*天
四、市场前瞻
市场总体供应量预测
政府“十五”计划在政策面上表明了对房地产业的“态度”。通过宏观调控和总量控制使房地产行业步入有序的良性发展轨道。“十五”计划明确表示:房地产业将发展成为上海国民经济的支柱产业,使年增长值从目前
%提高至十五期末的7%以上。今后5年的竣工量将控制在2800亿元和7000万平方米以内。预计2002年至2003年2年内土地总供应量在3000万平方米左右,由此可见,上海的房地产业将会有很大的发展空间,前景看好。
市场总体需求量预测
根据市场宏观政策调控。加之各级政府对改善各辖区硬环境的大力投入,预计未来二年市场的吸纳量约为2500万平方米,占总供应量(3000万平方米)的80%以上。
商品房成交价格预测
在各种因素的综合作用下,预计未来两年商品房的成交价格将继续上升,但升幅会低于上一年度,成交均价的综合升幅降低于8%,其原因如下:
﹡土地流通成本不断增加﹡装修房入市比重继续提高
﹡中高价位商品房供应比例增大﹡住宅楼盘的品位档次继续提高
﹡ 2001年供求紧张状态得到缓解﹡购房抵税政策的终止
2002年1—9月上海商品房平均成交价格: 4800元/平方米
预计2003年上海商品房平均成交价格在: 5100元/平