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房地产法规论文目录摘要 II 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 4 4 4 4 4 5、全民化 5 5 6、低门槛成为主流 6 6 6参考文献 8摘要改革开放以来,房地产业从无到有由小到大一跃成为了国民经济新的经济增长点和消费热点。随着中国城市化进程的加快,城市规划与房地产开发之间的非协调发展的现象日益突出,对城市的可持续发展造成了严重影响。重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市,避暑度假房产消费旺盛,开发已形成较大规模。通过阐释相关概念,房地产供需分析,重庆避暑度假房地产市场现状及消费特点,对房地产市场进行分析。关键词:重庆;房地产供需;避暑房地产房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房产市场是以房产作为交易对象的流通市场,也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产,是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。旅游房地产是借助旅游资源所开发的用于市场销售的房地产项目,它具有旅游、休闲、度假、居住等功能。避暑度假房地产属于旅游房地产的细分范畴,它是指借势旅游景区所开发的,能为人们在酷暑季节提供避暑条件,以避暑纳凉为卖点的旅游房地产项目。避暑度假房地产依托于相对高海拔景区,具有几大特性,首先它依托于高山旅游景区,夏季气温较为凉爽,能吸引住户前往避暑纳凉;其次,它具有季节性消费特点,大多是在酷暑季节居住使用,其它季节因寒冷,空置较为严重;此外,避暑度假房产侧重于盛夏避暑,但也兼顾养生、旅游、休闲度假等功能。依房地产市场的层次来分,房地产市场能够分为一级、二级和三级市场。—级市场是指国家出让建设用地给房地产商的土地出让市场;二级市场是指房地产商与房地产消费者之间的房地产交易市场:三级市场是指房地产消费者之间的房地产交易市场。当前我国的一二级市场出现了不同程度的垄断,这也是我同房地产业出现泡沫的重要原因。我国人地矛盾紧张,在新增的城市用地中,部分是通过城市外延增加的,这其中有很大—部分是耕地。过度的占用耕地对生态环境和我国的国民经济带来负面的影响。所以国家对城市建设用地的供给控制在一定的限度之内,—级市场的土地供给量是很有限的。加上很多的房地产商在拍的土地后,不立即进行开发,而是期待土地升值,以获得更多的利润,造成一级市场的土地闲置,使原本紧张的供需矛盾更加尖锐,房价持续上扬。决定一些城市地价飙升的主要原因,是当地政府对土地垄断收入的追求。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上,许多地方的土地收入已经涨到地方财政的一半。地方政府对土地价格的抬高,直接影响了房地产的成本,成为房价居高不下的一大重要原因。在我国当前的房地产市场中,寡头垄断是十分明显的。房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。作为生活必须品的住宅,其需求弹性非常的小,价格的升高对需求的减少量的影响很少。房地产开发商在掌握了二级市场供给垄断后,都通过价格的提高来获得更多的利润,使房价一再飙升,而不必担心销售量的减少。土地购置面积和上地开发面积是决定商品住宅长期供给的指标,购置面积和开发面积的下降都将导致长期住宅供给的下降。房屋作为生活必须品,其本身的需求是有刚性的,而且随着房价的提高,房屋成为很多人投机的目标。开发商有意的减少房屋的供给量,就是二级市场供小于求,房价必然有增无减。大户型相比,中小户型的利润空间低。同样的成本,售价却相差甚远,相对于小户型而言,大户型更容易做出品质,更容易包装,另外大户型产品多定位为高收入家庭,因此价格提升的空间较大。因此很多开发商都把重点放在开发大户型上,中小户型的开发数量偏少,这就使很多居民虽然有购房的需求,但是却无力够买价格昂贵的大户型房屋,造成供需的结构性矛盾。2015年—2016年左右,市场需求主要有两大需求构成,即残存性刚需和投机性刚需。残存性刚需,指部分具有购买条件、购买能力,购买意愿的少量需求群体,对房屋本身有迫切需求,即便知道房价会大幅下跌,也会由于客观的需求压力做出购买行为。当前有四大残存刚需群体。第一类:急需自住的刚需群体,如需要结婚的年轻人、全家移居到本地的家庭、拆迁户等。需求特征是非投资类需求,大多数属于首次购房。客观现实性需求极强,这部分需求者一般会选择购房总价较低或保值空间较高的楼盘。资金支付绝大多数采用支付最低首付,月供按揭的方式。此群体所占比例大约占到残存刚需的总量的60%左右。第二类:单位福利购房群体。这部分需求主要集中在政府、国营企业、事业单位等国