房屋买卖合同纠纷案分析.pdf

1 房屋买卖合同纠纷案2004年1月,甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同,合同约定甲公司于当年9月1日向乙公司交付房屋100套,并办理登记手续,乙公司则向甲公司分三次付款:第一期支付2000万元,第二期支付3000万元,第三期则在2004年9月1日甲公司向乙公司交付房屋时支付5000万元。在签订合同后,乙公司按期支付了第一期、第二期款项共5000万元。2004年9月1日,甲公司将房屋的钥匙移交给乙公司,但并未立即办理房产所有权移转登记手续。因此,乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期(2004年9月1日)7日后,乙公司仍然没有付款,甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院,请求乙公司承担违约责任。乙公司则以甲公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩。结合本案例以及《合同法》相关知识分析甲的主张及乙的抗辩理由是否成立?写一篇不少于2000字的论文。说明:1. 案情所述事实内容,均直接假定为真,不讨论事实真伪及举证责任问题;2. 为叙述便利,甲公司简称为“甲”,乙公司简称为“乙”。甲请求乙承担违约责任即支付第三期购房款与乙抗辩甲未办理所有权移转登记,两者立于对立地位。相互关系上,若乙抗辩成立,甲的请求权应被驳回;若乙抗辩不成立,则甲的请求权应获支持。本文认为,甲请求乙支付第三期购房款的主张成立;乙的抗辩理由不成立。1、甲请求乙支付第三期购房款的请求权买卖合同,依《合同法》第一百三十条规定,是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。同法第一百三十五条规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条规定,买受人应当按照约定的数额支付价款。故买卖合同中出卖人负有两项主要义务:一是向买受人交付约定的标的物,二是向买受人移转标的物所有权;买受人的主要义务则是按约定支付价款,出卖人与买受人的前述义务立于对价地位。甲要求乙承担违约责任,此无论是基于合同法第一百零七条还是第一百零九条,均以乙违反合同约定未支付第三期购房款为要件,若乙虽未支付第三期购房款,但并未违反合同约定,则甲请求乙支付第三期购房款便属无理由。甲请求乙承担支付第三期购房款的违约责任,究其实质,是行使合同上的请求乙履行付款义务的履行请求权,依合同法第一百五十九条规定,应具备以下条件:(1) 2 合同成立有效;(2) 履行请求权未因清偿等原因而消灭;(3) 对履行请求权,被请求人无得拒绝给付的抗辩权。由于(1)甲乙双方签署的房屋买卖合同合法有效及(2)乙尚未支付第三期购房款5000万元的事实,皆可确定,故甲方请求乙支付第三期购房款的主张能否获得支持,取决于要件(3)即买受人乙是否存在可拒绝支付第三期购房款的抗辩权。2、乙的抗辩权及其是否成立合同当事人一方行使履行请求权,而另一方拒绝给付时,常在诉讼外或诉讼中提出各种抗辩,归纳可分为三种:(1)权利障碍的抗辩(主张对方请求权因一定事由,如当事人无行为能力,自始不发生);(2)权利毁灭的抗辩(主张对方请求权曾一度发生,惟其后因一定事由,如清偿,已归于消灭)。(3)抗辩权(义务人对权利人行使权利拥有拒绝给付的权利,如请求权已罹于时效)。前两者为诉讼上的抗辩,后者为实体法上的抗辩权,其可分为永久(灭却)的抗辩权与一时(延期)的抗辩权。永久的抗辩权可使对方请求权的行使永被排除,如